Оценка дду

Как не подписать ДДУ на невыгодных для себя условиях – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Оценка дду

Несмотря на многочисленные положительные изменения на рынке долевого строительства, происшедшие за последние годы, эта сфера все еще остается довольно рискованной.

Несомненным минусом 214 ФЗ является отсутствие единой формы ДДУ, что позволяет застройщикам разрабатывать свои договоры, прописывая в них условия, невыгодные для граждан.

Большинство дольщиков не знают закона и лишь бегло просматривают документ, который им предлагает застройщик. Зачастую несоответствия обнаруживаются лишь во время приемки квартиры, когда уже ничего изменить нельзя.

Между тем, этого могло и не случиться, если бы на этапе подписания был проведен подробный анализ договора долевого участия в строительстве профессиональным юристом, который бы точно не пропустил ни одного подозрительного пункта.

Сегодня закон обеспечивает более полную защиту дольщиков, нежели несколько лет назад. Особенно серьезные изменения законодательства в сторону ужесточения требований к застройщикам произошли в 2017 году. Но, тем не менее, закон не совершенен, некоторые положения 214 ФЗ допускают двоякое толкование, что в итоге отражается на судебных решениях, не всегда принимаемых в пользу дольщиков.

Безусловно, одна из главных недоработок – это право застройщиков изобретать свои формы договоров, чем они вовсю пользуются, естественно, в свою пользу.

В ДДУ для законодателя важно одно – чтобы он не противоречил действующему закону и содержал обязательные условия. В остальном застройщик не ограничен.

В результате договоры «напичканы» подводными камнями, о которые спотыкаются несведущие в юридических тонкостях граждане.

Самое обидное, что все нюансы всплывают тогда, когда дольщик идет принимать жилье, а в итоге получает совершенно не то, на что он рассчитывал. Но договор-то уже давно подписан и зарегистрирован. А стоило ему повнимательней присмотреться к условиям ДДУ, итог был бы другой.

Экспертиза ДДУ показывает, что 90% договоров содержат условия, ущемляющие права дольщиков, во многих из них встречаются пункты, напрямую противоречащие законодательству, большинство документов содержат совершенно ненужную информацию, которая запутывает граждан, отвлекая их внимание от главного. Встречаются также экземпляры, в которых прописаны взаимоисключающие друг друга условия.

Поэтому прежде, чем подписывать договор, который предлагает застройщик, его необходимо тщательно проверить: не имеются ли в нем пункты, противоречащие закону, и условия, невыгодные для дольщика.

Желательно в этом вопросе не полагаться на свои поверхностные юридические знания, а обратиться к юристу, который, проанализировав документ, вынесет заключение: стоит ли подписывать договор в таком виде, или ряд его положений требуют доработки с учетом интересов дольщика.

 

Получив у застройщика договор, необходимо в первую очередь обратить внимание на пункты, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке. К таковым относятся следующие положения:

  1. Подробное описание объекта.
  2. Предельный срок, в течение которого застройщик должен завершить строительство и передать жилье дольщику.
  3. Полная стоимость передаваемого объекта, а также порядок и сроки оплаты.
  4. Гарантии застройщика.
  5. Страховые обязательства строительной компании.

Все пять пунктов являются обязательными. Если ДДУ не содержит хотя бы один из них, то регистрирующий орган вернет такой договор назад и откажет в регистрации. Зная это, застройщики всегда включают в документ данные положения. Но вот что конкретно будет написано в каждом из них – это уже отдельный разговор, поскольку здесь и скрываются основные капканы, расставленные застройщиком.

Этот пункт очень важен, так как именно в нем даются характеристики будущего жилья. Какую в итоге квартиру получит дольщик, во многом зависит от того, как и насколько подробно описан объект. Многие застройщики, пользуясь неосведомленностью граждан в вопросах строительства, не включают подробное описание технических характеристик объекта, материалов изготовления, перечень сантехнических и электротехнических работ и т.д.

В итоге во время приемки жилья дольщик обнаруживает, что квартира не соответствует заявленным параметрам.

Но если в договоре нет подробного описания характеристик квартиры, то претензии в этом случае можно предъявить, разве что, к своей невнимательности, поскольку застройщик формально выполнил условия договора, и обвинять его не в чем.

Такие случаи – не редкость, именно поэтому с 2017 года законодатель внес существенные изменения в это положение 214 ФЗ.

Сегодня застройщик обязан включать в договор подробное описание объекта, а именно:

  • план квартиры в виде схемы или чертежа, на котором обозначены все помещения, входящие в данный объект, включая комнаты, служебные помещения, лоджии, балконы и другие;
  • общая площадь жилья и метраж каждого отдельного помещения, на каком этаже дома располагается квартира;
  • сведения об этажности объекта, его общей площади, назначении, материалах, из которых изготовлены наружные стены и перекрытия, классе сейсмостойкости.

Вся эта информация, несомненно, важна, но явно недостаточна. Поэтому, делая анализ договора долевого участия в строительстве, необходимо потребовать, чтобы застройщик включил в ДДУ также следующие пункты:

  • подробное описание имущества квартиры: сантехнические приборы, радиаторы отопления, счетчики, дверные и оконные блоки и т.д.;
  • перечень всех работ, которые будут проведены в помещении: монтажных (установка дверей, окон, радиаторов и т.д.), электромонтажных (разводка проводки, установка розеток, выключателей, щитков и др), сантехнических (установка сантехники, трубопроводов, счетчиков и т.п.);
  • если предполагается внутренняя отделка, то необходимо указать все виды отделочных работ с подробным описанием применяемых материалов.

Этот список можно продолжить и дополнить, в зависимости от того, какую квартиру вы рассчитываете получить в итоге. Чем больше характеристик будет указано в договоре, тем у застройщика появляется меньше возможностей для манипуляций.

214 ФЗ устанавливает, что в договоре должен быть отражен срок, когда объект строительства будет передан дольщику.

Однако некоторые застройщики по-своему трактуют данное положение закона, и вместо конкретной даты зачастую указывают размытую формулировку, например, что передача жилья состоится в 3 квартале года.

Что выигрывает строительная компания в этом случае? На самом деле, совсем немало, поскольку этот пункт договора чаще всего и нарушают застройщики. До 90% судебных разбирательств касаются именно затягивания сроков строительства объекта.

По закону, начиная с шестьдесят первого дня просрочки передачи жилья, дольщик может взыскать с застройщика неустойку за несоблюдение сроков строительства. Сумма неустойки рассчитывается в соответствии со ставкой Центробанка, действующей на момент взыскания.

За один день просрочки застройщик вынужден будет заплатить 1/150 ключевой ставки от полной суммы ДДУ. Если в документе указана расплывчатая формулировка, то у застройщика появляется возможность уменьшить сумму положенной компенсации.

Поэтому дольщику необходимо внимательно отнестись к этому пункту договора и проследить, чтобы в нем был указан конкретный срок сдачи дома.

В ДДУ должна быть прописана полная стоимость квартиры.

При этом может быть указана общая сумма, подлежащая уплате, либо приведен расчет стоимости в виде произведения цены одного квадратного метра на общую площадь передаваемых помещений. Но в любом случае сумма должна быть прописана четко и ясно, без возможности двусмысленных толкований. Здесь нужно обратить внимание еще на один момент.

В свете новых изменений закона, с 2017 года при расчете цены балконов, лоджий, террас и веранд, применяется понижающий коэффициент. В договоре также указывается, каким образом производится оплата: единовременным платежом или частями. Во втором случае должен быть подробно расписан график внесения платежей.

Законодатель допускает, что цена договора может быть изменена по взаимному соглашению обеих сторон. Но для этого необходимо, чтобы в документе были оговорены все условия, позволяющие менять первоначальную стоимость жилья.

Анализ ДДУ показывает, что нередко застройщики включают в договоры взаимоисключающие пункты.

Например, встречается такое: в одном параграфе указано, что цена ДДУ не может быть изменена ни при каких обстоятельствах, а в другом перечисляются условия, при наступлении которых, сумма договора может быть пересчитана.

Увидев подобное в своем договоре, стоит посоветоваться с юристом, как лучше поступить: оставить все как есть, или предложить застройщику убрать один пункт.

Возможно, юрист посоветует не заострять внимание застройщика, потому как наличие подобных условий – повод для судебных разбирательств, если они будут выгодны дольщику, поскольку в этом случае суд обычно встает на сторону граждан.

Но опять же здесь все индивидуально и зависит от конкретных обстоятельств.

Что касается гарантий, то они прописаны в 214 ФЗ, поэтому застройщик не может их изменять по своему усмотрению. Стандартный гарантийный срок на дом от застройщика составляет пять лет на само здание и три года на коммуникации.

Застройщик отвечает за свой объект весь период, установленный в законе, независимо от того, какой срок он укажет в договоре. В ДДУ застройщик обязан также отразить, каким образом застрахована его ответственность перед дольщиком.

При этом он должен указать полные данные страховой компании или поручителя.

Договор должен содержать подробные сведения о застройщике, данные о местоположении и строительном адресе объекта строительства, взаимные обязательства сторон. Как правило, в этой части документа застройщики не допускают нарушений.

Но, несмотря на это, ее также следует тщательно изучить, чтобы иметь полное представление о строительной фирме, с которой заключается договор.

Все остальные положения ДДУ – это результат деятельности юридического отдела компании-застройщика, и здесь нужно быть предельно внимательным и, вооружившись лупой, изучать каждый пункт договора.

Очень часто застройщики пытаются взвалить на плечи участников проекта свои обязанности по оплате коммунальных платежей за построенный объект.

Формулироваться данные пункты  могут по-разному, но суть у них одна – обязать дольщика оплатить услуги коммунальных и технических служб с момента введения дома в эксплуатацию, до момента передачи жилья участнику.

Нередко между этими двумя событиями проходит несколько месяцев, и нетрудно почитать, какая сумма может набежать в итоге. Однако ст.153 ЖК указывает, что оплата коммунальных платежей до передачи объекта дольщику – это обязанность застройщика.

У граждан данная обязанность появляется только после того, как они примут квартиру и подпишут передаточный акт.

Еще один излюбленный прием строительных фирм – прописывать в договоре различные штрафные санкции в отношении дольщиков, например, за расторжение ДДУ в одностороннем порядке.

Этот пункт вообще противоречит законодательству. Если строительная компания допустит нарушения условий договора, участник проекта может его аннулировать, выслав соответствующее уведомление застройщику, а в случае существенных нарушений, может обратиться в судебную инстанцию и взыскать с последнего неустойку.

Нередко в ДДУ можно найти пункт, ограничивающий право участника отказаться от договора при обнаружении дефектов строительства до того момента, пока застройщик не соизволит рассмотреть его требование об устранении недостатков. Очень интересное положение, но абсолютно незаконное, поскольку любые условия, освобождающие застройщика от ответственности за допущенные им недостатки, являются ничтожными.

В договор могут быть включены и другие пункты, ущемляющие и ограничивающие права дольщиков, которые сложно обнаружить, не имея профессиональных юридических знаний.

Фантазия застройщиков, также как и их аппетиты, очень разнообразны. Можно еще долго перечислять условия, которые виртуозно вставляют в договоры юристы строительных компаний, пытаясь переложить на дольщиков свои издержки. Лазеек в законе на сегодняшний день еще достаточно много, чем удачно пользуются застройщики.

Дольщики в своем большинстве не знают ни законов, ни своих прав. Многие граждане, не глядя, подписывают документы, позволяя себя обманывать и становясь очередными жертвами недобросовестных строительных фирм.

Неудивительно, что все это заканчивается очень плачевно, за свое невнимание впоследствии дольщикам приходится платить слишком высокую цену.

Избежать такого развития событий можно и нужно. Конечно, самостоятельно справиться с юридически подкованными сотрудниками строительной компании нелегко, да и вряд ли получится.

Для этого есть юристы, которые за свою практику проанализировали не один десяток ДДУ, и не понаслышке знают все уловки застройщиков.

Профессионалам не составит труда отыскать в документе скрытые детали, замаскированные условия и другие разнообразные нюансы, изобретенные застройщиками, с целью уйти от ответственности, переложить свои расходы на плечи дольщиков и возложить на них новые обязательства.

 

Общество защиты прав дольщиков поможет гражданам избежать неприятных последствий и рисков, при заключении ДДУ с застройщиком. Юристы нашей организации проведут профессиональную комплексную проверку строительной компании и документов, в рамках которой осуществляется:

  • анализ застройщика (проверка деятельности, репутации и финансового состояния);
  • анализ правоустанавливающих, проектных и разрешительных документов на строящийся объект;
  • экспертиза договора долевого участия.

В ходе проверки все положения ДДУ анализируются с точки зрения их соответствия юридическим нормам законодательства, выявляются условия, которые тем или иным образом ущемляют права дольщика, определяются пункты, которые могут в будущем привести к нежелательным последствиям для участника долевого проекта. Юрист делает письменное заключение и вносит правки в текст договора. При необходимости составляется новый проект ДДУ, соответствующий требованиям действующего законодательства.

Мы всегда рады вам помочь: проконсультируем, ответим на ваши вопросы, дадим профессиональные советы, защитим ваши интересы. Связаться с нами вы можете по данным на странице «Контакты».

Источник: https://help-ddu.ru/dogovor/analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve

Юридический анализ договора долевого участия 2020

Оценка дду

Следует внимательно выбирать компанию-застройщика и объект вложений.

Разумеется, заключая договор не хочется думать о возможности каких-либо споров с застройщиком, каждый надеется своевременно получить качественное жилье.

Однако, как известно, сегодня риски ДДУ не ограничиваются срывами сроков строительства.

Покупка квартиры по ДДУ несет в себе массу других возможных рисков, а потому, прежде чем вложить свои денежные средства в строительство, важно получить достаточную информацию о проекте строительства и застройщике.

Юридическая экспертиза ДДУ в СПб, анализ документации застройщика. Лучшие юристы по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Чтобы проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке придется изучить и проанализировать большой объем информации о девелопере и возводимом объекте, по возможности проверить фактические обстоятельства, темпы строительства, их соответствие планируемому сроку сдачи жилья и многое другое. Кроме того, необходимо детально изучить текст проекта самого договора, проанализировать его на соответствие законодательству и на наличие всей предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ информации об объекте строительства, проверить целый ряд других аспектов.

Разумеется, простому обывателю, не имеющему юридическую подготовку, сложно будет справиться с такой задачей.

Проще и разумней доверить проверку надежности застройщика профессиональным юристам.

Юристами компании «ПетроЮрист», специализирующимися в области законодательства о долевом участии в строительстве, проводится тщательный правовой анализ условий договора долевого участия в строительстве.

Юридический анализ ДДУ включает в себя:

  • Предварительная проверка информации о застройщике и объекте вложений

  • Юридическая экспертиза и правовой анализ документов застройщика: учредительной и разрешительной документации, проектной декларации, правоустанавливающих документов на земельный участок и др.

  • Детальный юридический анализ условий договора долевого участия на соответствие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве

  • Выявление сомнительных и неоднозначных пунктов договора

  • Прогнозирование правовых последствий подписания договора в предлагаемой застройщиком редакции

  • Подробная юридическая консультация клиента по результатам проведенной работы

  • Комплексное юридическое (правовое) заключение по безопасности сделки

  • Составление протокола разногласий к договору участия в долевом строительстве

  • Ведение переговоров с застройщиком на предмет внесения изменений в условия договора (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)

  • Юридическое сопровождение на всех этапах заключения договора участия в долевом строительстве, в том числе при регистрации ДДУ (услуга включается в пакет дополнительно по желанию клиента)

  • Проверка информации о судебных делах с участием застройщика, в том числе на предмет банкротства

Возможные риски долевого строительства

Существует ряд нюансов, которые стоит выяснить перед заключением договора: на чем основано право застройщика на земельный участок — является ли он собственником земли, на которой возводится объект, или обладает ею на правах аренды; продлено ли на момент заключения ДДУ разрешение на строительство; соответствуют ли характеристики объекта строительства (квартиры) сведениям, содержащимся в проектной декларации, и многое другое.

Следовательно, перед заключением ДДУ в первую очередь следует проверить проектную декларацию застройщика, в которой как раз и отражается вся необходимая информация о застройщике и объекте строительства со всеми последними изменениями, в ней также содержится информация о дате получения и сроке действия разрешительной документации застройщика, о сроке получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, о подрядных организациях, о страховании ответственности застройщика, о правах застройщика на землю, о сроке аренды, его продлении, о размере уставного капитала застройщика и другие необходимые сведения.

Проверка хода строительства

В проектной документации застройщика должна быть отражена информация о сроках начала и окончания строительства объекта, а также о примерном графике реализации проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации.

Если застройщик соблюдает заданные параметры, то вероятность своевременного получения жилья дольщиками возрастает.

Следовательно, до заключения ДДУ следует проверить, какими темпами осуществляется строительство объекта, соответствуют ли фактически эти темпы проектным документам.  Исходя из этих наблюдений можно сделать вывод о том, возможно реально ли окончание строительства в срок, указанный в декларации проекта.

Сведения о ходе строительства можно отследить на сайте застройщика, где он в силу закона обязан размещать фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта, либо можно непосредственно посетить объект и воочию во всем убедиться.

Разумеется, такая проверка не является абсолютной гарантией своевременного завершения стройки, однако и этому фактору следует уделить внимание наравне с другими.

Консультация юриста в СПб по долевому строительству.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Если вы пока еще не являетесь дольщиком конкретного застройщика, предварительную информацию о нем можно найти на общедоступных ресурсах сети Интернет, в том числе на официальном сайте самого застройщика.

В силу ст. 3.1 Федерального закона 214-ФЗ, застройщик обязан раскрыть информацию о себе и объекте строительства в единой информационной системе жилищного строительства, где она находится в свободном доступе, и любой желающий может с ней ознакомиться.

На указанном Интернет-ресурсе можно проверить проектную декларацию застройщика, его учредительную и разрешительную документацию, утвержденные годовые отчеты и бухгалтерскую (финансовую) отчетность за последние три года деятельности компании, план земельного участка, правоустанавливающие документы на землю, и ряд других сведений. Что касается учредительной документации и финансовой отчетности, застройщик обязан представить их подлинники или заверенные копии на ознакомление любому обратившемуся лицу.

Застройщик перед подписанием договора может по требованию представить будущему дольщику всю необходимую информацию о компании и объекте строительства вместе с проектом ДДУ. Если же застройщик отказывается предъявить документы, необходимые для проверки компании, ссылаясь на их отсутствие, либо приводит иные отговорки, стоит задуматься о том, нужно ли вообще заключать договор.

Подводные камни ДДУ

Договор участия в долевом строительстве жилого дома регламентирует правоотношения сторон на всех этапах – с момента заключения договора до передачи объекта строительства дольщику.

Как показывается практика, заключенный даже с самым надежным застройщиком договор долевого участия может содержать ряд сомнительных условий, которые по сути ограничивают участника долевого строительства в его правах во взаимоотношениях с застройщиком, и, как следствие, могут принести достаточно негативные последствия при разрешении спорных ситуаций с застройщиком.

Говоря простым языком – подписывая ДДУ будущий дольщик подтверждает, что им принимаются все условия договора. При этом, необходимо понимать, что сложно, не будучи юристом, дать объективную оценку условиям договора и их последствиям.

Помните, договор долевого участия изначально разрабатывается таким образом, чтобы максимально защитить интересы застройщика, а не дольщика, и условия договора фактически навязываются дольщику. Внесение в договор изменений и корректировок в пользу дольщика – задача не из простых, а подчас невозможная.

Посудите сами, станет ли застройщик подстраивать условия договора под интересы дольщика, и прописывать в нем повышенную ответственность для себя? Как правило, застройщики отказываются менять условия ДДУ, за исключением редких случаев, когда застройщики в ходе переговоров все же соглашаются внести некоторые коррективы в договор.

Результативные переговоры, как правило, возможны только с надежными застройщиками, дорожащими своей деловой репутацией.

Так называемые подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве могут касаться пределов ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, порядка разрешения споров и разногласий между застройщиком и участником долевого строительства, сроков окончания строительства и передачи жилья дольщикам, и многого другого.

Исходя из вышесказанного, будущий дольщик должен четко понимать все риски подписания договора в предлагаемом застройщиком виде.

Необходимо проанализировать все условия договора, выяснить, включены ли в него неоднозначные и сомнительные формулировки, позволяющие застройщику уйти от ответственности в случае нарушения договорных обязательств, в одностороннем порядке продлить срок передачи жилья и т.д.

Федеральный закон № 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве определяет форму и порядок заключения договора. Законодатель четко определил, какие сведения в обязательном порядке должен содержать ДДУ: описание объекта строительства, дата передачи квартиры, срок гарантии, цена договора, порядка и сроки расчетов и др.

В частности, договор участия в долевом строительстве обязательно должен содержать срок передачи жилья дольщику. Это должна быть конкретная дата, либо четкая привязка к конкретному периоду (например квартал).

Тем не менее, застройщики довольно часто стараются уйти от указания в договоре конкретной даты окончания строительства, применяя различные формулировки, позволяющие трактовать условие о сроке сдачи объекта неоднозначно.

Приведу примеры сомнительных формулировок касаемо сроков сдачи жилья:

«В случае неисполнения или несвоевременного исполнения обслуживающими организациями (Водоканал, Ленэнерго) обязательств по заключенным с застройщиком договорам на присоединение к инженерным сетям и предоставлению технических условий по подключению к инженерным сетям, невыдачи (несвоевременной выдачи) разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, срок передачи квартир подлежит соразмерному увеличению»

«Застройщик обязуется передать участнику долевого строительства квартиру по акту приема-передачи в течение … месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения застройщиком разрешения на ввод объекта к эксплуатацию и исполнение участником долевого строительства в полном объеме обязательств по внесению денежных средств».

В первом случае мы видим ссылку на действия третьих лиц, устраняющие ответственность застройщика за нарушение обязательств, что дает застройщику право в производном порядке увеличивать срок передачи квартиры.

Во втором случае застройщик привязывает срок сдачи объекта дольщику в наступлению события, зависящего от его же воли, ведь ввод дома в эксплуатацию носит заявительный характер и осуществляется на основании заявления застройщика (статья 190 Гражданского кодекса РФ), а значит данное событие не является неизбежным и зависит только от действий самого застройщика.

Подобные пункты ДДУ никак не соответствуют интересам дольщика.

Между тем, свобода договора предполагает, что стороны могут включить в него любые условия, и подписанием договора стороны подтверждают, что приняли все, без исключения, условия договора и одобрили их, хотя бы некоторые пункты и противоречили действующему законодательству, в частности, требованиям ФЗ-214. Как бы ни было, стороны обязаны придерживаться принятых правил.

Следовательно, ваша задача – максимально обезопасить себя и минимизировать свои риски до подписания ДДУ и перечисления денежных средств. Четкое понимание правовых последствий заключения ДДУ на предлагаемых застройщиком условиях позволит вам еще «на берегу» понять и принять важное решение относительно того, стоит ли идти на сделку.

Как известно, проблему всегда легче предупредить.

А значит, профессиональная юридическая экспертиза ДДУ – это обязательный шаг, если вы хотите просчитать все возможные риски, иметь понимание, как их минимизировать, насколько серьезны будут последствия подписания договора с предложенными условиями, сможете ли в случае возникновения спора с застройщиком оспорить отдельные пункты ДДУ.

Юристы компании «ПетроЮрист» проведут тщательный и всесторонний анализ проекта ДДУ, выявят скрытые, неоднозначные, ущемляющие права дольщика условия договора, проверят и проанализируют весь имеющийся объем информации о застройщике и объекте ваших вложений. Это поможет минимизировать ваши риски, и в целом принять решение относительно участия в долевом проекте.

Напишите вопрос

для бесплатной консультации
с профильным юристом

Отправить письмо

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/yuridicheskij-analiz-dogovora-dolevogo-uchastiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.