Основания признания сделки недействительной рб

Содержание

Недействительность сделок с пороками воли (Статьи 179, 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Возможные ошибки в определении их оснований и последствий недействительности. Пример из судебной практики

Основания признания сделки недействительной рб

         Как известно, к сделкам с пороками воли, относятся сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст.

180 Гражданского кодекса Республики Беларусь), сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значения своих действий и руководить ими (ст. 177 Гражданского кодекса Республики Беларусь), а также сделки, совершенные под влиянием заблуждения (ст.

179 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Эти сделки признаются недействительными  вследствие того, что воля участника сделки на ее совершение отсутствует, либо волеизъявление не отражает волю участника сделки (ст.

177, 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь), или же воля участника сделки искажена вследствие заблуждения (ст. 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

         Обращения граждан в суд с исками о признании сделок недействительными довольно  частые случаи в судебной практике.  Самыми сложными, на мой взгляд, являются иски,  предъявляемые по основаниям, предусмотренным  статьями  179 и 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Ссылаясь на ст.

180 Гражданского кодекса Республики Беларусь, истцы, в качестве порока воли, имевшего место при заключении сделки,  указывают, как правило, на обман. Иные основания признания сделки недействительной, предусмотренные данной нормой, встречаются реже.

В большинстве случаев – это  иски о признании недействительными договоров купли-продажи, мены, дарения жилых помещений и иного недвижимого имущества.

Основания  для признания сделки недействительной  в указанных нормах права различны.

         В соответствии с пунктом 1  статьи 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь,  сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

В соответствии с  пунктом 1 статьи 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь,  сделка, совершенная под влиянием обмана…, может быть признана судом недействительной по иску любого заинтересованного лица.

Грань между правовыми основаниями, предусмотренными этими нормами права для признания сделки недействительной настолько тонка, что порой в одном исковом заявлении можно увидеть, как ссылку на то, что истец заблуждался  при заключении сделки, так  и доводы о том, что ответчик ввел истца в заблуждение,  обманув его.

Приведу пример из собственной практики.

Истец П. обратилась в суд с иском к С. со ссылкой на  статью 168,   пункт 1 статьи 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь  о признании недействительным договора мены жилых помещений. В исковом заявлении П. изложила моменты заключения договора мены,  в которых она заблуждалась.

И здесь же в исковом заявлении указала, что  «перечисленные ею обстоятельства, были известны ответчику С. на момент совершения сделки, однако она скрыла  их от меня, чем ввела меня в заблуждение относительно качества квартиры,  приобретаемой мною по сделке». Просила признать договор мены жилых помещений  недействительным, применить  п.2 ст.

168 ГК Республики Беларусь, и признать за ней право собственности на ранее занимаемое  ею  жилое помещение.

 В судебном заседании истец и её представитель в полном объеме поддерживали исковые требования, в подтверждение доводов изложенных в исковом заявлении,  доказывали как факт личного заблуждения  истца П., так и виновные действия ответчика С.

Между тем, заблуждение по смыслу  пункта 1 статьи 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь, является  результатом неосторожности  самого истца. Он по своей неосмотрительности  при заключении сделки сам заблуждался  в отношении характера сделки самой сделки, её вида.

Заблуждение истца в соответствии с  пунктом 1  статьи 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь, не может быть результатом преднамеренных действий других участников сделки.

Совершение сделки под влиянием заблуждения  по пункту 1  статьи 179 Гражданского кодекса Республики Беларусь признается  судами лишь в том случае, если вина другой стороны имела место в форме неосторожности.

Заблуждение возникает, как правило, вследствие недоговоренности, отсутствия должной осмотрительности, а зачастую и самоуверенности участника сделки. При этом, является ли существенное заблуждение виной участника сделки или посторонних лиц, вовсе никакого значения не имеет.  

Законодатель только констатирует факт такого заблуждения, не указывая при этом на то, что заблуждение должно возникнуть по вине какой-либо из сторон по сделке, в том числе  той,  которая, заблуждаясь,  её заключает.

  Иными словами,  закон не содержит требований о том, что сделка может быть признана недействительной по этому основанию только тогда, когда установлено, что сторона, утверждающая о своем заблуждении, приняла до заключения сделки все возможные меры к тому, чтобы узнать абсолютно все качества предмета сделки, влияющие на его возможность использования по назначению или другие существенные моменты.

Доказательства собственного заблуждения  истцу легче  представить суду при рассмотрении  гражданского дела.

В соответствии с пунктом 1 статьи 180 Гражданского кодекса Республики Беларусь, сделка  может быть признана недействительной  только при наличии виновных действий второй стороны, т.е.

,  истцу  необходимо доказать в ходе рассмотрения  гражданского дела,  что сторона по сделке  (ответчик) целенаправленно вводила  истца в заблуждение относительно тех или иных  фактов,  могущих повлиять на заключение сделки. 

Обман – это  умышленное введение стороны сделки  в заблуждение  с целью ее вступления в сделку.

Он может быть направлен, как на искажение представления о самой сделке, ее элементах, так и на некие обстоятельства, находящиеся за ее пределами (мотив, цель сделки, но только в том случае, если они имели значение для формирования воли лица заключить сделку).

Как правило, он выражается в активных действиях (например – предоставление фиктивных сведений о предмете сделки (качество и стоимость), но может выражаться и в бездействии (умолчание о дефектах предмета сделки).  

В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь №26  «О некоторых вопросах применения хозяйственными  судами законодательства, регулирующего недействительность сделок» от 28 октября 2005 года, указано, что  сделка  может быть признана совершенной под влиянием обмана в случае умышленного целенаправленного введения другой стороны в заблуждение относительно фактов, могущих повлиять на заключение сделки.

При ссылке на такие основания признания сделки недействительной значительно сложнее  представить суду доказательства.

Источник: https://rka.by/blogs/nedeystvitelnost-sdelok-s-porokami-voli/

Недействительность сделок (договора)

Основания признания сделки недействительной рб

Сделка является недействительной по основаниям, которые установлены законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу недействительные сделки не влекут за собой юридических последствий, поэтому каждая из сторон обязана возвратить другой все, что получила по сделке, либо, в случае невозможности возвратить в натуре, возместить стоимость полученного в деньгах.

Недействительность сделок (в том числе, недействительность договора) – это результаты, требующие кропотливой работы адвоката, главным образом, по анализу правовых норм для поиска несоответствия законодательству, а также по поиску и истребованию документов, подтверждающих основания поставить сделку под сомнение (например, подтверждающих, что одна сторона в момент заключения сделки не могла осознавать значение своих действий или руководить ими и т.д.).

Ничтожная сделка (договор)

По общему правилу ничтожная сделка – это сделка, которая:

  • не соответствует законодательству;
  • запрещена законодательством;
  • является мнимой (т.е. совершенной лишь для вида, без намерения создать последствия);
  • является притворной (совершенной с целью прикрыть другую сделку);
  • совершена гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
  • совершена лицом, не достигшим четырнадцати лет (кроме мелких бытовых и некоторых иных сделок);
  • совершена с нарушением требований о ее нотариальном удостоверении или государственной регистрации (если для соответствующей сделки это обязательно).

Ничтожность сделки (ничтожность договора), как правило, необходимо установить. Это происходит в судебном порядке, когда суд устанавливает факт ничтожности сделки и применяет последствия ее недействительности.

Подавая соответствующий иск в суд, необходимо тщательно подготовить позицию, а именно, указать, по какому конкретно основанию Вы считаете сделку ничтожной и почему.

При этом, анализ соответствующих правовых норм и условий, при которых сделка считается ничтожной, обязателен. Иначе Вы рискуете проиграть процесс.

Признание недействительным договора (сделки)

Признание недействительным договора возможно в судебном порядке. Для этого подается исковое заявление о признании договора недействительным (о признании сделки недействительной). Основаниями ставить вопрос о недействительности сделки являются следующие:

  • сделка, совершена юридическим лицом и выходит за пределы его правоспособности;
  • сделка, совершена лицом, полномочия которого на совершение данной сделки ограничены;
  • сделка совершена лицом в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет без согласия родителей (усыновителей или попечителя), когда такое согласие требуется по закону;
  • сделка совершена гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
  • сделка совершена гражданином, который ограничен судом в дееспособности;
  • сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств.

Крупная сделка и ее недействительность

Законодательство предусматривает понятие «крупная сделка» в отношении отдельных сделок хозяйственных обществ.

Так, по общему правилу крупной сделкой хозяйственного общества признается сделка или несколько взаимосвязанных сделок на сумму, равную двадцати и более процентов балансовой стоимости активов этого общества за последний отчетный период, предшествующий принятию решения о совершении такой сделки. Закон позволяет предусматривать в уставе общества и иные сделки, которые для общества будут являться крупными.

По общему правилу крупные сделки совершаются и изменения в их условия вносятся по решению общего собрания участников общества. Закон содержит ряд требований к тексту такого решения, а также к процедуре его принятия.

Сделка, подпадающая под категорию «крупная сделка», совершенная с нарушением требований, указанных в законодательстве, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску общества, его участников или членов совета директоров (наблюдательного совета).

Оспорить договор (оспорить сделку) не так просто

ВАЖНО! В отличие от ничтожных сделок, оспоримые сделки, т.е. сделки, имеющие признаки недействительных (которые перечислены выше) могут быть признаны судом таковыми лишь по требованию определенных категорий лиц, причем при одновременном наличии еще и иных условий, которые необходимо подтвердить.

Поэтому признание сделки недействительной требует тщательной подготовки и проверки всех обстоятельств дела. В противном случае, риск отказа в заявленных Вами исковых требованиях будет достаточно велик.

В том числе, это касается признания недействительными сделок с недвижимостью – признание договора купли-продажи недействительным, равно как договора дарения, иных сделок по отчуждению недвижимости.

Поэтому, собираясь подавать в суд исковое заявление о признании недействительным договора, будьте бдительны. Минимизируйте вероятность ошибок. Наиболее эффективным является заявление, подготовленное специалистом.

Звоните для платной помощи: +375 (29) 679 94 07


 

Источник: https://www.advocateminsk.by/assistance/civil/transaction/invalidity/

Признание сделки недействительной. Чего можно ожидать!

Основания признания сделки недействительной рб

Не будет новостью то, что при заключении договоров купли-продажи квартиры, дома или иного объекта недвижимости, как у покупателя, так и у продавца возникает опасение, что сделка в последствие будет признана недействительной. При этом стороны могут и не предполагать, в силу каких обстоятельств такое может произойти.

Недействительные сделки разделяются на оспоримые и ничтожные. В настоящей статье внимание будет уделено оспоримым сделкам.

Оспоримые сделки признаются недействительными по решению суда. Какие именно сделки признаются оспоримыми установлено нормами законодательством. Этими же нормами и определен круг лиц, которыми могут быть предъявлены требования о признании сделки недействительной.

К примеру, судом может быть признана недействительной сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет либо гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими либо совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами.

Сделка, совершенная несовершеннолетним может быть оспорена родителями, усыновителями или попечителями несовершеннолетнего, если совершена без их согласия.

Однако, такая сделка является действительной при ее последующем письменном одобрении его родителей, усыновителей или попечителя, а также в случае объявления несовершеннолетнего, достигшего шестнадцати лет, полностью дееспособным (эмансипации).

Эмансипация производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя, а при отсутствии такого согласия — по решению суда, в случае, когда несовершеннолетний, достигший шестнадцати лет, работает по трудовому договору (контракту) или с согласия родителей, усыновителей или попечителя занимается предпринимательской деятельностью.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законодательством интересы нарушены в результате ее совершения, а также по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Если гражданин ограничен судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками, наркотическими средствами или психотропными веществами, то сделка по распоряжению недвижимым имуществом, совершенная без согласия попечителя, может быть по иску последнего также признана судом недействительной.

В таких случаях каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость в деньгах. При этом если дееспособная сторона знала или должна была знать о вышеуказанных обстоятельствах, то она обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб.

Судом может быть признана недействительной сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Законодательством определено, что существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

При этом под заблуждением относительно природы сделки понимается несоответствие достигнутого результата той цели, к которой стремился, и которая имелась в виду участником, действовавшим под влиянием заблуждения.

Иначе говоря, вместо одной сделки, которую желала заключить одна из сторон, стороны в действительности заключили иную сделку.

Например, вместо договора аренды, стороны в действительности заключили договор купли-продажи.

Заблуждение относительно тождества предмета сделки означает, что одна или обе стороны сделки имели ошибочное представление о том, что представляет собой в действительности ее предмет. Так, к примеру, стороны либо одна сторона договора купли-продажи жилого помещения могли заблуждаться относительно назначения помещения, которое является нежилым.

В качестве существенного рассматривается также заблуждение относительно качеств предмета, но лишь при условии, если последние значительно снижают возможности его использования по назначению. К примеру, сделка заключена в отношении жилого помещения, но само помещение по техническим характеристикам не пригодно для проживания.

В этом случае, полученное сторонами по такой сделке подлежит возврату, а при невозможности возвратить полученное в натуре — возмещению в деньгах.

Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненного ей реального ущерба, если докажет, что заблуждение возникло по вине другой стороны.

Если это не будет доказано, то реальный ущерб должен быть возмещен другой стороне по ее требованию, даже если заблуждение возникло по обстоятельствам, не зависящим от заблуждавшейся стороны.

Несколько иные последствия установлены при признании судом по иску любого заинтересованного лица недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделки, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).

В этом случае, потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах.

Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь.

При невозможности передать имущество в доход Республики Беларусь в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Реальный ущерб потерпевшему возмещается другой стороной.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной или о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение трех лет со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Во избежание вышеуказанных неприятных ситуаций при заключении сделки купли-продажи объектов недвижимости мы бы рекомендовали обратиться за профессиональной помощью к специалистам.

Специалисты Агентства недвижимости «Свой угол» готовы ответственно оказать вам услуги по оформлению любых сделок с недвижимым имуществом.

На этапе подготовки к совершению сделки специалистами будут предприняты все возможные меры во избежание вышеописанных ситуаций, включая достоверную проверку дееспособности сторон сделки, обеспечение освидетельствования психического и физического состояния, правомочности сторон, выявление заинтересованных лиц, чье участие либо согласие необходимо при совершении сделки.

Услуги агентства включают также проверку объекта недвижимости, являющегося предметом сделки, достоверности сведений о нем, а также прав на него третьих лиц, выявление существующих обременений объекта недвижимости.

В конечном итоге, услуги, оказываемые нашими специалистами, избавят Вас от необходимости участвовать в судебных спорах, обеспечат Вам спокойствие, уверенность, а можно сказать и здоровый сон, в прямом смысле этого слова.

Источник: https://realt.by/news/article/9979/

Недействительность сделки: ничтожная, оспоримая. Незаключенность договора. | Статьи

Основания признания сделки недействительной рб
Недействительность сделки: ничтожная, оспоримая. Незаключенность договора.

Недействительность сделки

Согласно Гражданскому кодексу Республики Беларусь сделкой признаются действия. Направленные на установление, изменения или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Недействительная сделка – сделка, не соответствующая требованиям законодательных актов или совершенная с нарушением формы.

Следует отличать недействительность сделки от незаключенности договора – неукзания существенных условий, к примеру, несогласованность условий о предмете договора влечет его незаключенность, а не его недействительность.  Незаключенным считается и договор, подписанный неуполномоченным лицом.

Недействительные сделки делятся на:

1)      Ничтожные

2)      Оспоримые

Требования о признании сделки ничтожной с применением последствий ее  недействительности могут быть заявлены любым заинтересованным лицом. Установить факт ничтожности сделки суд может и по собственной инициативе.

Ничтожные сделки бывают двух видов:

1)      Притворная

2)      Мнимая

Притворная сделка заключается с целью прикрыть другую сделку.

Трудность в признании сделки притворной заключается в отсутствии какой-либо доказательственной базы.

Представляется, притворная сделка, в большинстве случаев, заключаются по соглашению сторон по предварительной договоренности.  

К примеру, заключение договора на оказания каких-либо услуг.  Выяснить, выполнялись ли в действительности услуги, либо отражены они лишь на «бумаге», не представляется возможным.

Более того, субъекты хозяйствования могут иметь «родственные» связи. К примеру, существовать в одной группе компаний. В этом случае обе стороны работают «в одну кассу», и не только не будут являться инициаторами заявления каких либо требований в суд, но и буду содействовать всяческому сокрытию нарушений законодательства.

И в том и в другом случае подписанный сторонами Акт будет являться законным подтверждением выполнения услуг.

Важно помнить, что недействительность основной сделки влечет недействительность сделок, заключенных на ее основе.

К примеру, договор субаренды признается недействительным в связи с признанием таковым договора аренды, на основании которого он был заключен.

Детальнее рассмотрим недействительность сделок и их правовые последствия.

Начать следует снесоблюдения формы сделки.

Если в законодательных актах прямо указано, что несоблюдение простой письменной формы влечет ее недействительность, то такая сделка не влечет никаких правовых последствий.

При этом стороны обязаны вернуть все исполненное по сделке (либо возместить стоимость исполненного).

Общие последствия недействительности применяются к сделке. Несоответствующей требованиям законодательства. Такая сделка признается ничтожной, если законодательным актом не установлено, что такая сделка оспорима.

В таких случаях применяется двусторонняя реституция. Сделку, несоответствующую требованиям законодательства следует отличать от запрещенной законодательством сделки.

Основное различие – недопущение двойной реституции. При наличии умысла у сторон все исполненное по такой сделке взыскивается в доход государства.

Ничтожной признается мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. В этом случае стороны возвращают все исполненное по такой сделке.

Ничтожной считается и сделка, прикрывающая другую сделку, именуемая притворной.

Важно помнить, что к такой сделке применяются последствия прикрываемой сделки.

Оспоримыми сделками признаются сделки, совершенные юридическими лицами в противоречии с целью их деятельности и сделки, совершенные без специального разрешения (лицензии), если данный вид деятельности подлежит лицензированию. Такие сделки могут быть признаны судом недействительными с применением двойной реституции.

Оспоримыми являются сделки, совершенные: неуполномоченным лицом; совершенные под влиянием заблуждения. Однако следует помнить, что заблуждаться сторона может относительно природы сделки, тождества или таких качеств предмета, которые значительно снижают возможность его использования по назначению.

Оспоримая следка, совершенная под влиянием обмана, угроз, насилия, при признании ее судом недействительной влечет двойную реституции.

Оспоримыми являются и сделки, совершенные афилированными лицами либо в крупном размере с нарушением с нарушением требований Закона «О хозяйственных обществах».

Нравится статья? Жми {nice1}

Источник: http://www.npa.by/nedeystvitelnost-sdelki-nichtozhnaya-osporimaya.-nezaklyuchennost-dogovora.html

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Основания признания сделки недействительной рб

Для покупателей недвижимости одной из “страшилок” является некая теоретическая возможность признания сделки недействительной. Для того, чтобы обезопасить себя, покупатели обращаются в агентство недвижимости за гарантией законности сделки. Что же такое “недействительная сделка”? В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи? Об этом в нашей статье.

Согласно статье 167 Гражданского Кодекса Республики Беларусь, сделка является недействительной по основаниям, установленным Гражданским Кодексом или иными законодательными актами: 

  • В силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка).
  • Независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сроки исковой давности и возможность их восстановления

По оспоримым сделкам срок исковой давности – 3 года с момента, когда лицо узнало о нарушенном праве, по ничтожным сделкам – 10 лет.

Иск об установлении факта ничтожности сделки и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее исполнение. На практике лица могут ходатайствовать суду о восстановлении пропущенных сроков, и такие ходатайства удовлетворяются.

Следовательно, то, что квартира находится в собственности текущего продавца более 10 лет, не гарантирует невозможность оспаривания предыдущих сделок.

Основания признания сделки недействительной

Все основания перечислены в статьях 169-180 Гражданского Кодекса.

1. Сделки, совершение которых запрещено законом 

При наличии умысла у обеих сторон на совершение сделки, совершение которой запрещено законодательством, все полученное (причитающееся) сторонами по сделке взыскивается в доход Республики Беларусь. 

Если умысел был у одной из сторон, то эта сторона возвращает другой все, полученное по сделке. А все, что причиталось добросовестной стороне, взыскивается в доход государства.

К примеру, запрещена сделка с недвижимостью, находящейся под действующей ипотекой. А также с недвижимостью, приобретенной по льготному кредиту. Квартиру нельзя продать до полного погашения кредита. 

В случае досрочного погашения необходимо получить отказ местных исполнительных и распорядительных органов от приоритетного права покупки такого помещения. Понадобится и согласие от этих же органов на продажу недвижимости в следующих случаях:

  • По специальным основаниям: переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т. п.
  • При улучшении жилищных условий собственником жилья путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения. 

2. Мнимые и притворные сделки 

Мнимой считается сделка, при которой были совершены действия, призванные создать иллюзию заключения сделки и возникновения соответствующих ей правоотношений.

Например, с целью сокрытия имущества от фискальных или правоохранительных органов, родственники заключили договор купли-продажи квартиры, но при этом деньги не были переданы, а просто изменился собственник.

В такой ситуации сделка может быть признана мнимой. 

Притворной является сделка, если у сторон имелось намерение совершить сделку, но не в виде купли-продажи. Такая сделка “прикрывает” собой другую сделку. Распространены случаи, когда куплю-продажу недвижимости “прикрывает” дарение или мена. Например, стороны вместо договора купли-продажи заключили договор дарения, а деньги реально передавались.

Сделки между родственниками нередко признаются притворными или мнимыми. Это вопрос понимания сути сделки. Нередко люди без задней мысли совершают сделку, которая в дальнейшем признается мнимой или притворной. Просто из-за правовой неграмотности. Например, вместо договора ренты, стороны в действительности заключили договор купли-продажи. 

3. Сделки, недействительные по субъекту

К данной категории относятся сделки, заключенные с гражданами:

  • Признанными недееспособными;
  • Ограниченными судом в дееспособности;
  • Малолетними (до 14) или несовершеннолетними (от 14 до 18);
  • Не способными понимать значение своих действий и руководить ими. 

Вышеуказанные лица вправе осуществлять сделки  с недвижимостью с согласия их законных представителей: родителей, усыновителей, попечителей, опекунов. 

Лицо не вправе осуществить сделку с недвижимостью самостоятельно, например, если ему 12 лет, даже не смотря на то, что оно является собственником квартиры.

4. Сделки, совершенные под влиянием

Под влиянием понимается: заблуждение, обман, насилие, злонамеренное соглашение представителя одной стороны с другой стороной, вследствие стечения тяжелых обстоятельств. 

Статья по теме

Продажа квартир маргиналов и социально-незащищенных граждан

Несколько лет назад в Бобруйске произошел случай, который подходит в качестве примера. Мошенник втирался в доверие к собственникам жилья, склонял к злоупотреблению спиртным. Путем обмана этих лиц преступник получал доверенности на осуществление сделок, а потом продавал квартиры. Это пример сделок, совершенных под влиянием обмана.

5. Сделки юридического лица, выходящие за пределы его полномочий, а также совершенные лицами с выходом за пределы предоставленных полномочий

Примером может служить продажа недвижимости директором общества, в контракте у которого есть положение, запрещающее распоряжаться имуществом общества единолично, без проведения собрания участников.

6. Сделки, которые не соответствуют требованиям законодательства

Данное положение в отношении недействительных сделок применяется крайне редко, оно имеет общий смысл и применяется, когда в законе отсутствует конкретное указание на оспоримость такой сделки или если не предусмотрены иные последствия нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая сторона обязана возвратить все полученное по сделке.  

На практике это означает, что квартира должна быть возвращена продавцу, а покупателю должны вернуть уплаченные за квартиру деньги. Если квартиру при помощи судебных исполнителей у покупателя истребовать относительно просто, то получить от продавца деньги бывает крайне сложно. 

Обычно, спустя годы судов, деньги реально потрачены или их скрывают, а значит их будут взыскивать из доходов продавца, если они есть. 

Еще возможна ситуация, что квартира выбыла из собственности продавца помимо его воли, в результате действий мошенников. Тогда ущерб покупателю должны будут компенсировать за счет этих мошенников. По таким уголовным статьям у мошенников конфискуется имущество в доход государства, сами они садятся в исправительное учреждение на годы. Вопрос возврата денег может растянуться на десятилетия.

Важно учитывать то, что оспорена может быть не только сделка, на основании которой квартира находится в собственности продавца, но и ранее совершенные сделки. В таком случае все последующие сделки также будут признаваться недействительными. 

Признание сделок недействительными – это одна из больших групп риска при купле-продаже недвижимости. В рамках этой группы мы привели далеко не все примеры угроз. Не стоит недооценивать сложность и важность процедуры экспертизы юридической истории объекта. Такую проверку может сделать только узкоспециализированный специалист.

При проведении сделок с недвижимостью покупатель является более уязвимой стороной.

Если сделка проходила без посредничества риэлтора, у покупателя нет договора на риэлторские услуги по проверке объекта недвижимости, то покупатель не сможет воспользоваться законодательством о защите прав потребителей.

Такая сделка не застрахована, поэтому может привести к потере денежных средств и долгим судебным разбирательствам с непредвиденным результатом. Правильно оценивайте риски и пусть ваша сделка будет безопасной!

Была полезна статья? Поделитесь с друзьями в соцсетях.

Задайте свой вопрос в нашем разделе “Вопросы и ответы” и мы постараемся ответить

Источник: https://avangard-n.by/articles/nedeystvitelnost-sdelok.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.