Оспаривание сделки купли продажи

Содержание

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Оспаривание сделки купли продажи

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью. Ньюансы оспаривания

Оспаривание сделки купли продажи

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью информация часто востребованная. Хоть раз в жизни, но каждый человек совершает операции с недвижимым имуществом.

Это может быть покупка, продажа, сдача в аренду, дарение и другие действия по передаче прав на недвижимость.

И иногда у одной из сторон появляются основания для недовольства проведенной сделкой по различным причинам. На законодательном уровне установлен период времени для отстаивания своих прав.

Общие понятия о сроках оспаривания

Гражданско-правовой договор совершается для возникновения права собственности или правомочия пользования объектом имущества. Условия, отличающие действительное соглашение от недействительного, следующие:

  • документа не противоречит нормам законодательства о совершении действий с недвижимостью;
  • Стороны обладают необходимой право и дееспособностью, то есть способностью нести ответственность за свои деяния, а также осознавать свои обязанности;
  • Воля и волеизъявление участников об операции с недвижимости совпадают;
  • Соблюдена форма заключения договора.

Для сделок с недвижимостью, как правило, обязательно прохождение процедуры государственной регистрации, а иногда также нотариального заверения.

Нарушение хотя бы одного из перечисленных условий свидетельствует о недействительности договора.

Признание соглашения недействительным означает то, что заключенный между сторонами договор не влечет за собой юридических последствий с самого момента подписания.

Сторона, выявившая факт недействительности правового действия, выбирает один из вариантов:

  1. Оспаривание заключенного договора по объектам недвижимости;
  2. Доказывание факта ничтожности.

Для признания договора недействительным Гражданским кодексом РФ установлен срок исковой давности, когда можно восстановить свои нарушенные права.

Исчисление периода времени, за который можно оспорить совершенные действия, начинается с того момента, как одна из сторон обнаружила факт недействительности. Оспаривание сделок с недвижимостью происходит путем направления искового заявления соответствующему судебному органу.

Основания для оспаривания

Любой спор должен быть подкреплен соответствующим основанием.

Причинами для оспаривания сделки с недвижимостью могут стать:

  1. Нарушение правовых норм заключенным договором о передаче прав на недвижимое имущество;
  2. Выявление информации о недееспособности или ограниченной дееспособности одной из сторон;
  3. Случаи, когда одна из сторон представлена несовершеннолетним и процедура проведена без согласия законных представителей ребёнка;
  4. Соглашение о недвижимом имуществе совершено человеком из-за угроз других лиц, под давлением;
  5. Из-за недостоверной информации одна из сторон договора введена в заблуждение, это может быть квалифицировано как мошеннические действия.

Сделка может быть признана недействительной как целиком, так и в определенной своей части. Недействительная часть не оказывает влияние на действие других частей соглашения, если они не противоречат законодательству.

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью

Срок оспаривания сделки с недвижимостью может иметь длительность 1 год либо 3 года в зависимости от сложившейся ситуации. Определение длительности срока для обжалования происходит на основании норм Гражданского кодекса РФ, где указаны положения об оспоримых и ничтожных соглашениях.

Понятие исковой давности устанавливает временной период для осуществления защиты нарушенных прав истца. Законодательно исковая давность закреплена в ст. 195 Гражданского кодекса РФ.

Сроки давности для предъявления иска важны не только для сторон, но и для других лиц и государственных организаций, чьё присутствие может потребоваться в судебном заседании при рассмотрении дела о недействительности операций с недвижимостью.

Оспоримые сделки

Для оспаривания должны быть правовые основания, в общем виде установленные параграфом 2 главы 9 ГК РФ. Порядок подачи искового заявления в суд подразумевает обоснованность заявления истца о нарушении его законных прав и интересов условиями совершенного соглашения по поводу передачи прав на недвижимость.

Длительность срока для предъявления искового заявления равна 1 году с того момента, как на истца было прекращено влияние угрожающих действий, из-за которых операция по передаче прав на недвижимость была проведена.

В ином случае срок давности для оспаривания исчисляется с момента, когда истцу открылись иные обстоятельства, влекущие недействительность правовых действий.

В случае оспоримого соглашения у гражданина есть выбор способа защиты своих прав:

  • Обращение в судебную инстанцию;
  • Медиация, то есть поиск компромисса при помощи третьего лица, не являющегося заинтересованным в исходе спора;
  • Самостоятельная защита истцом своих нарушенных прав и законных интересов.

В итоге судебного рассмотрения оспоримого договора будет вынесено решение о действительности либо недействительности на основании всех представленных сторонами доказательств.

Ничтожные сделки

К ничтожным относятся те соглашения, которые с момента заключения не соответствовали нормам российского законодательства. В таком договоре нет сомнений в недействительности.

Единственной причиной для ничтожности – это наличие факта нарушения требований закона.

Такой договор считается недействительным в силу своего характера, а не по решению суда. Однако само признание недействительности происходит на основании судебного рассмотрения дела.

Для признания ничтожной сделки недействительной ч.1 ст. 181 ГК РФ установлен срок длительностью в 3 года. В этой же статье установлен порядок исчисления срока: со дня исполнения соглашения по поводу объекта недвижимого имущества либо с момента предъявления иска третьим лицом, которому стало известно о начале исполнения условий.

Для ничтожных сделок установлен максимальный предел срока исковой давности. Верхняя граница периода оспаривания не превышает 10 лет с момента исполнения условий сторонами.

Среди ничтожных сделок есть несколько подвидов, такие как:

  • Мнимые – это такие соглашения, которые совершены без намерения создать новые юридические последствия для сторон договора;
  • Притворные – те, которые покрывают за собой другое соглашение по поводу недвижимого имущества;
  • Действия по передаче прав на имущество с малолетними и ограниченно дееспособными гражданами;
  • Нарушающие права и интересы третьих лиц;
  • Те гражданско-правовые договоры, которые нарушают правопорядок и нравственность.

Оспаривание правовых действий с недвижимостью потребует от истца внимательности и юридической грамотности при составлении заявления в суд и описании причин для признания его недействительности.

Сроки оспаривания сделки с недвижимостью информация дополнительная информация в видео:

Источник: https://PoKodeksu.ru/grazhdanskoe-pravo/sroki-osparivaniya-sdelki-s-nedvizhimostyu.html

Как оспорить договор купли-продажи

Оспаривание сделки купли продажи

В определенных ситуациях, сделки, заключающиеся при продаже какой-либо недвижимости, можно оспорить с целью признания их недействительными. 

Нередко в договорах, касающихся недвижимости, совершаются серьезные или небольшие ошибки. В некоторых случаях ошибка не приводит к тому, что документ теряет силу. Например, в нем не указан адрес, по которому живёт продавец. Но некоторые ошибки противоречат нормам закона, нарушают права. Это позволяет оспорить сделку, обратившись в суд с со

Споры, касающиеся оплаты

Во время исполнения сделки иногда возникают спорные вопросы, касающиеся оплаты. Главное, оформить оплату документально:

  • Выписка из банка;
  • Расписка об оплате;
  • Договор о взятии ячейки в аренду;
  • Договор о том, что используется депозит нотариуса и другие. 

Важно, чтобы покупатель при необходимости мог доказать, что деньги были переданы. 

В каждом документе следует указать, что средства переданы именно за купленную недвижимость. При прочтении должно быть понятно, что это не оплата другой сделки. 

Продавцы иногда предлагают покупателю вписать в договор более низкую сумму, чтобы избежать оплаты налога. В интересах покупателя настоять, чтобы была указана действительная стоимость. В случае отмены сделки на каком-либо основании, при занижении стоимости в договоре покупатель рискует вернуть только эти деньги. 

Не стоит соглашаться на подписание дополнительного договора с указанием реальной цены. В суде будет признаваться лишь основное соглашение. Если продавец и покупатель приняли решение изменить стоимость, был подписан дополнительный договор, то его следует зарегистрировать в соответствии с законом в государственном реестре. 

Как признать договором о покупке недвижимости расписку

Расписка представляет собой документ, который подтверждает получение определенной суммы одним лицом от другого. Формально в ней не указываются реквизиты, необходимые для полноценного договора. Она его не заменяет. Но если имеется только расписка, покупка оплачена, необходимо доказать факт совершения сделки. 

Суд может признать, что расписка является договором, если в ней есть:

  • Наименование сторон;
  • Полноценное описание недвижимости;
  • Ее полная стоимость;
  • Порядок передачи покупателю недвижимости или указание, что покупатель уже ее принял, не предъявляя претензий;
  • Обе стороны должны подписать документ. 

Должен быть обязательно зарегистрирован переход на покупателя недвижимости права собственности. Но только по расписке государственный реестр регистрацию не выполнит. 

Необходимо подать судебный иск о признании сделки заключённой, а также признании того, что покупатель получает недвижимость в собственность. После этого суд определяет, было ли у представителей обеих сторон намерение подписать договор, и почему он не был составлен в соответствии со всеми требованиями. 

Если суд признает, что сделка была совершена, можно обратиться в органы Росреестра, чтобы зарегистрировать имущественные права. 

Важно помнить

Не стоит соглашаться на серые схемы, по которым переоформляется недвижимость. 

Передавая продавцу деньги, необходимо обязательно заверить это документально. Это позволит доказать факт оплаты при возникновении споров. 

В договоре обязательно следует указать настоящую цену недвижимости. Необходимо составить полный договор в соответствии со всеми требования. Расписки или любого другого документа будет недостаточно.  

Источник: https://burokrat.info/kak-osporit-dogovor-kupli-prodazhi/

Признание договора купли продажи недействительным – судебная практика

Оспаривание сделки купли продажи

  • 1.Нижнекамский городской суд (Республика Татарстан ) – Гражданские и административные …Впоследствии с иском о признании договора займа с установленным в нем чрезвычайно высоким процентом недействительным, в связи с его кабальностью на основании п. 3 ст. 179 ГК Российской Федерации Э.Я. Даутова не обращалась, в суде не привела доказательства о том, что сделка была совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств для ответчика на крайне …
  • 2.Новокубанский районный суд (Краснодарский край) – Гражданские и административные …недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.В соответствии с ч. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если …
  • 3.Промышленный районный суд г. Самары (Самарская область) – Гражданские и административные …суд не явился, извещался судом надлежащим образом, по последнему известному адресу. Суд, заслушав представителя истца, изучив материалы дела, приходит к следующему.Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее …
  • 4.Пугачевский районный суд (Саратовская область) – Гражданские и административные …являющееся причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.В соответствии с п. 1 ст. 179 ГК РФ юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих …
  • 5.Шахтинский городской суд (Ростовская область) – Гражданские и административные …ГК РФ и не была зарегистрирована в нарушение ст.674 ч.2 ГК РФ. Считает, что договор аренды является ничтожным в силу ч.2 ст. 168 ГК РФ.Просит признать недействительным договор аренды жилого помещения, расположенного по адресу А от 26.09.2019г. между Шевченко Ю.А. и Шевченко Е.Ю. Применить …
  • 6.Устиновский районный суд г. Ижевска (Удмуртская Республика) – Гражданские и административные …с настоящим иском, истец просит взыскать с ответчика задолженность по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 381907,86 руб., из которых: 168 626,37 руб. – задолженность по основному долгу, 213 281,49 руб.- задолженность по процентам за пользование кредитными средствами. Расчет задолженности произведен стороной истца без учета поворота исполнения …
  • 7.Центральный районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) – Гражданские и административные …в выводах эксперта не усматривается. Ссылка ответчика на то, что предварительный договор К.-продажи квартиры, представленный в суд, является мнимым на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ (мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.), так как по указанному договору ни одна сторона …
  • 8.Байкаловский районный суд (Свердловская область) – Гражданские и административные …ПРОФИРЕАЛ» и Глухих М.А. заключен договор микрозайма №0009075894, по условиям которого заемщику были предоставлены денежные средства в размере 25 000 рублей с процентной ставкой 179 % годовых, сроком на 12 месяцев, с ежемесячным платежом 5 396 рублей (л.д.16).Кредит был предоставлен, путем перечисления денежных средств на счет заемщика, указанного в заявлением …
  • 9.Белебеевский городской суд (Республика Башкортостан) – Гражданские и административные …недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью …
  • 10.Дзержинский районный суд г. Волгограда (Волгоградская область) – Гражданские и административные …должна быть совершена путем составления документа выражающего её содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Согласно положениям статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации – сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий …

Страницы← предыдущаяследующая →

Источник: https://sudact.ru/practice/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedejstvitelnym/

Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?

Оспаривание сделки купли продажи

Как устроена система?

По закону о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, между подачей документов в регистрационную службу и регистрацией права собственности проходит определенный срок (до одного месяца). А платит деньги покупатель продавцу, как правило, гораздо раньше, при заключении договора купли-продажи.

«Сначала происходят расчеты, – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель агентства недвижимости «Линк», – а уже после обе стороны сделки дружно, можно сказать, взявшись за руки, идут сдавать документы на государственную регистрацию сделки.

Это удобно и безопасно для продавца, но очень волнительно для покупателя, так как деньги отданы, а право собственности возникнет через месяц. Но так уж устроена система регистрации сделок. Сдача документов на регистрацию изначально, процессуально предполагает состоявшийся расчет между сторонами, иначе возникает залог в пользу продавца».

То есть все происходит по известной схеме «утром деньги, вечером стулья». В этой системе покупатель изначально уязвим.

Чем рискует покупатель?

Даже если исключить заведомый обман (о таких случаях рассказывается в нашем материале «Мошеннические схемы в купле-продаже квартир»), у покупателя есть ненулевой риск потерять часть денег (или даже всю сумму).

Во-первых, если сделка будет расторгнута не сразу, а через какое-то время, деньги покупателя успеют немного «подешеветь» из-за инфляции.

Во-вторых, в договоре купли-продажи стороны не всегда указывают реальную стоимость покупки, чтобы избежать уплаты подоходного налога или снизить его сумму. Продавец может этим воспользоваться, чтобы вернуть меньше денег, чем он реально получил.

В-третьих, продавец может заявить, что эти деньги он уже потратил (варианты: пропил, потерял). Остается только судиться. Но если квартира у продавца единственная, суд не наложит взыскание на это жилье. Продавец просто будет годами выплачивать покупателю определенный процент своей зарплаты. Или не будет выплачивать ничего, если он пенсионер или инвалид.

Основные причины расторжения сделок

1.    Отказ в регистрации права собственности

Арест квартиры во время ожидания регистрации прав – одна из самых частых причин отказа в регистрации.

Оснований для ареста может быть сколько угодно: собственник затопил соседей, и они подали на него в суд, требуя возместить убытки; у продавца возникли проблемы с выплатой взятого в банке кредита, и взыскание было обращено на квартиру; бывшие члены семьи продавца именно в этот период вовлекли его в раздел имущества, и т.д.

Процесс регистрации будет приостановлен до снятия ареста, то есть – на неопределенный срок. А если собственник не сможет удовлетворить исковые требования соседей, банка либо бывшего супруга, сделка будет расторгнута.

«У нас был такой  прецедент, – рассказывает  Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН». – Документы были сданы на регистрацию. Параллельно с этим шло судебное дело, о котором, естественно, покупатели не знали.

Продавец судился с банком. Технически это произошло так: в пятницу был наложен арест, в Федеральную регистрационную службу (ФРС) никаких данных об этом не пришло, и в понедельник зарегистрировали сделку.

По идее, только исходя из положений Гражданского кодекса и законодательства, регистрации не должно было быть, если бы в ФРС поступили данные о наложении ареста.

Банк, естественно, обратился с исковым заявлением о признании сделки недействительной, но суд оказался на стороне покупателей, банку отказали, потому что у покупателя двое детей и беременная жена. Сделка осталась в силе».

2.    Появление «невидимок»

«Новые старые» претенденты на жилье могут стать невидимой угрозой праву собственности нового владельца квартиры. Категорий таких граждан несколько.

Лица, исключенные из приватизации До августа 1994 года Закон о приватизации жилищного фонда позволял не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Затем в него внесли соответствующие изменения, защищающие интересы несовершеннолетних.

Нормы, восстанавливающие нарушенные права граждан, имеют обратную силу, и сегодня выросшие дети, которые выражают желание восстановить свое право собственности через суд, – пожалуй, самая массовая и защищенная законом категория граждан, имеющих право оспорить сделку по купле-продаже квартиры.

Граждане, исключенные из приватизации, появлялись и после августа 1994 г. «Похожая ситуация с людьми, которых сняли с регистрации из-за отбытия в места не столь отдаленные или на службу в армию.

Во время их отсутствия родственники вполне могли приватизировать квартиру и продать ее.

Вернувшись же, обделенные собственностью граждане, также могут доказывать свое право владеть квартирой», – рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».

Наследники, не вступившие в права наследства
Не очень часто, но бывает, когда в случае с наследственными квартирами появляются граждане, в свое время не вступившие в права наследства. «Это могут быть и внебрачные дети, доказавшие свое родство, и родственники, не знавшие о смерти наследодателя.  Еще чаще в наследственных делах оспаривают завещание.

Как правило, это недовольные распределением имущества родственники умершего», – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк».  Хотя по закону срок для вступления в права наследства составляет 6 месяцев, он может быть продлен, если наследник докажет, что ему было затруднительно узнать о смерти наследодателя.

Оспорить такое право будет практически невозможно.

Кроме того, существует опастность того, что в приобретаемой квартире,  купленной прежними хозяевами с участием «материнского капитала», детей  не наделили долями. О возможных последствиях мы рассказывали в материале «Квартиры замедленного действия».

Бывшие члены семьи продавца
Немало проблем покупателю могут доставить и бывшие члены семьи собственника. Квартира, купленная гражданином, состоящим в браке, по закону является совместной собственностью обоих супругов, и продолжает оставаться таковой, даже если супруги к моменту совершения сделки уже стали бывшими.

В Управлении Росреестра без нотариально удостоверенного согласия второго супруга сделка  зарегистрирована не будет, хотя  документы на регистрацию принять могут. При заключении договора и при расчетах с продавцом в суете на это можно не обратить внимания, и тогда покупатель пострадает.

О подобном случае рассказывает Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк»: «Собственник подписывает договор купли-продажи, получает всю сумму, а при сдаче документов выясняется, что отсутствует согласие супруги продавца. Риэлтор клятвенно уверяет, что такое согласие донесет.

Но в процессе регистрации выясняется, что супруга фактически с  продавцом давно не живет и просит за своё согласие половину полученных продавцом денег.

Продавец на полученные деньги уже купил другую квартиру, риэлторы растворились, а покупатель приобрел массу проблем, решать которые будет в суде».

Как себя обезопасить?

1.    «Красный коридор»

Какую информацию найти нельзя?
Очевидно, если покупатель найдет всю возможную информацию о квартире и о личности продавца, он обезопасит себя, и свою сделку. Но возможности раздобыть существенную часть такой информации доступны не всем.

Без связей не выяснить, не «висит» ли на продавце кредит, взыскание по которому потенциально может быть обращено на квартиру: банки не разглашают такие сведения. Крайне сложно для покупателя, если только он не частный детектив, быть в курсе всех семейных и бытовых дел продавца.

И просто очень трудно «на глаз» определить, насколько честно поведет себя продавец, если сделка вдруг пойдет по неблагополучному сценарию.

Где постелить соломку и поплевать через плечо?
А вот где стоит поплевать через плечо и понадеяться на авось, так это в случае с разведенными супругами.

«Я в таких случаях говорю: «Решили развестись – разводитесь сразу по всем пунктам и параметрам», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела ЦН «МАН». – Не обязательно при разводе обращаться в суд с разделом имущества или составлять брачный договор.

Супруги при разводе могут составить соглашение в простой письменной форме, где определяется порядок их общей собственности, прийти в Управление Росреестра, сдать это соглашение и через месяц получить свидетельства на ½ часть квартиры, или как они там договорятся.

Если не договорились – можно подать в суд на раздел имущества. Если супруг где-то далеко и на судебные заседания не является, выносится заочное решение о разделе имущества, в котором тоже будут определяться доли».

2.    «Зеленый коридор»

Что находится элементарно?
Прежде всего, покупателю поможет Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП).

Общедоступная (теперь и в электронном виде) информация из ЕГРП позволит ему по крайней мере не связываться с квартирой, которая заведомо будет отклонена при регистрации права собственности. «Обязательно берите выписку из ЕГРП. Это хоть какая-то гарантия, что жилой объект не находится в залоге и не состоит под арестом.

Такую справку может заказать любой субъект, не обязательно собственник», – советует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра недвижимости «МАН».

Что получить сложнее, но возможно?
Сложнее выяснить историю квартиры, но для собственника (или лица, действующего по доверенности собственника) доступ к такой информации открыт. «Можно попросить собственника взять в ЕГРП так называемую расширенную выписку об истории объекта.

То есть обо всех собственниках, которые владели этим объектом до нынешнего продавца. Там указаны все правообладатели и сроки их владения. Указаны собственники с момента регистрации права собственности в Управлении  Росреестра. Если квартира – давно уже “вторичка”, то такая справка берется в БТИ на тех же условиях.

  Что касается сведений о составе семьи – это можно увидеть в справке формы 40, которая тоже бывает «исторической», и из нее видно, кто был прописан до нынешнего продавца. Там должны быть зафиксированы несовершеннолетние дети, которые не воспользовались своим правом приватизации», – говорит Ирина Карпухина.

Если собственник отказывается взять такую справку – для покупателя повод задуматься, все ли чисто в этой сделке.

О каких юридических положениях важно помнить?
Покупатели должны знать и помнить о том, что возможности оспорить сделку у граждан, имеющих на это право, не безграничны.

Например, дети, исключенные из приватизации, могут подавать исковое заявление о признании сделки недействительной только в том случае, если у них нет в собственности другого жилья.

«К тому же, – комментирует Ирина Карпухина, начальник юридического отдела Центра  недвижимости «МАН», – это право имеет четко очерченные сроки.  В Гражданском кодексе РФ (ст. 181), установлено, что по ничтожным сделкам этот срок – 3 года, по оспоримым – 1 год.

Хотя сроки исковой давности можно восстановить на том основании, что лицо не имело физической возможности узнать о сделке (например, несколько лет отсутствовало по данному адресу)».

Почему нужно заключать договор купли-продажи у нотариуса?
Закон сегодня позволяет обходиться без этой инстанции.

Но на самом деле нотариат – еще одна степень защиты от возможных «подводных камней», которые могут расстроить сделку.

Например, если нет согласия второго супруга на продажу совместной собственности, нотариус просто не заключит договор купли-продажи и тем самым не позволит покупателю отдать продавцу деньги.

Чем помогут безопасные расчеты?
Применение безопасных способов расчетов уменьшает риск невозврата (или возврата не в полном объеме) денег покупателю. Таких способов несколько: безналичные расчеты, банковская ячейка, расчеты через аккредитив.

«Очень интересным и удобным для обеих сторон является передача денег через банковскую ячейку, – говорит Максим Кондрашин, руководитель АН «Линк». – Этот механизм дает спокойствие и безопасность обеим сторонам сделки, кроме того, таким способом расчета можно сократить срок регистрации стандартной сделки с 28 до 5 дней.

К сожалению, ячейки пока у нас не очень распространены: и люди, и некоторые риэлторы о них просто не знают».

Определенная вероятность, что сделка может быть расторгнута, остается даже на самом цивилизованном рынке недвижимости. Но эту вероятность нужно оценивать адекватно. Вопреки «городским легендам», оспорить у нас можно не любую сделку.

Покупатель может и должен руководствоваться принципом «предупрежден – значит, вооружен».

Но если все-таки произошло непредвиденное и сделку «заморозили» в Управлении Росреестра, либо ее законность оспаривают в суде, – даже в этом случае остается шанс на то, что суд примет во внимание обстоятельства дела и выступит на стороне добросовестного приобретателя.

Источник: https://ooofz.ru/kto-i-pochemu-mozhet-osporit-sdelku-kupli-prodazhi/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.