Подсудность иска о признании сделки недействительной недвижимость

Содержание

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Подсудность иска о признании сделки недействительной недвижимость

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли-продажи? Юрист ответит на ваши вопросы.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст.

28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Услуги юристовпо оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/priznanie-dogovora-kupli-prodazhi-nedeystvitelnyim/

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Подсудность иска о признании сделки недействительной недвижимость

Принято Постановление Президиума ВАС РФ ОТ 07.09.2010 № 6470/10
по делу № А13-3405/2009 “Иск о признании сделки с недвижимостью недействительной и о применении последствий ее недействительности не является корпоративным спором даже в том случае, когда основанием недействительности является нарушение норм корпоративного законодательства”

Суть спора

В суд с иском к Банку обратилась компания «Агро». В заявлении была отмечена просьба признать недействительным договор ипотеки, заключенный между двумя вышеуказанными сторонами. Помимо этого, истец требовал обязать Территориальное управление Росреестра снять ипотеку с заложенного недвижимого имущества, так как оно считается обременением.

Данные требования, изложенные в иске, были основаны на том факте, что заключение спорного договора произошло с нарушением статей 45 и 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”.

В данных статьях устанавливается порядок, который обеспечивает оформление сделок с недвижимостью общества в рамках Закона вне зависимости от того, является сделка мелкой или крупной.

В процессе рассмотрения данного дела суды предпочли изначально решить, можно ли отнести данный иск в категорию корпоративных споров?

Отличие корпоративных споров от споров по поводу прав на недвижимое имущество

Согласно положениям части 1 статьи 38 Арбитражного процессуального кодекса РФ, иски, в которых истцы заявляют о своих правах на недвижимое имущество, должны быть предъявлены в арбитражный суд только по месту нахождения имущества, которое является предметом спора. В пункте 1 Постановления от 12.10.

2006 № 54 “О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество” Пленумом ВАС РФ эта норма была разъяснена путем приведения примерного перечня исков о правах на недвижимое имущество.

Так Пленум отметил, что к данным искам могут принадлежать дела, в которых в результате удовлетворения заявленного требования и его исполнения понадобится государственная регистрация ограничения, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Именно поэтому, иск, в котором отражена необходимость признания сделки с недвижимостью недействительной, можно считать исковым заявлением о правах лица на недвижимое имущество.

Следует заметить, что АПК РФ был дополнен главой 28.1, в которой сообщалось о введении новой категории споров, которые могут быть рассмотрены арбитражными судами – корпоративных споров. В соответствии с пунктом 3 статьи 225.

1 АПК РФ, корпоративными спорами могут считаться споры, возникающие по исковым заявлениям участников, учредителей или членов юридического союза по поводу признания сделок, совершенных юридическими лицами, недействительными либо о применении последствий, которые возникают вследствие недействительности таких сделок.

В указанной норме нет ограничений на объект сделки, а потому можно считать, что сделки на рынке недвижимости также попадают в зону ее действия.

В части 4.1. статьи 38 АПК РФ устанавливается подсудность рассмотрения корпоративных споров. Если лицо подает в арбитражный суд заявление или иск такого типа, то это необходимо сделать по месту нахождения юридического лица, благодаря которому возник спор.

Можно сказать, что корпоративный спор можно квалифицировать по характеру спорных правоотношений с субъектным составом (некоммерческая или коммерческая фирма, объединяющая коммерческие организации). Объект, по поводу которого возникли конфликтные правоотношения, в этом случае можно считать критерием спора.

Таким образом, в подобном случае может возникнуть ситуация, при которой иск, поданный лицом-участником ООО касательно признания сделки недействительной и об использовании ее последствий, можно квалифицировать как иск о правах на недвижимое имущество либо как корпоративный спор.

В этом случае возникает противоречие между исключительной подсудностью рассмотрения исков о правах на недвижимость и исключительной подсудности рассмотрения корпоративных споров. Именно поэтому необходимо провести разграничение указанных категорий споров.

Данное действие приобретает особую важность для определения подведомственности спора и верной подсудности в целом.

Дело в том, что обычно корпоративные споры рассматриваются в арбитражном суде, а споры по вопросам прав на недвижимость могут разрешаться, как в арбитражных судах, так и в судах общей юрисдикции.

Что касается судебной практики в рамках данного вопроса, то она немногочисленна, а это объясняет тот факт, что четкие критерии для проведения разграничений не установлены.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции было вынесено определение, в рамках которого дело было передано для рассмотрения в арбитражный суд другого субъекта российской Федерации.

Судьи объяснили это тем, что спор необходимо рассматривать по месту нахождения недвижимого имущества, так как если заявленные требования будут удовлетворены, потребуется проведение государственной регистрации прекращения обременения объекта недвижимости. Аналогичные выводы сделали также суды кассационной и апелляционной инстанций.

В своем Определении от 24.06.2010 № ВАС-6470/10 ВАС РФ пришел к выводу, что судебные акты нижестоящих инстанций должны быть пересмотрены в порядке надзора, поскольку это связано с необходимостью формирования единообразия в судебной практике.

ВАС РФ определил подсудность рассмотрения корпоративных споров и ее конфликт с исключительной подсудностью рассмотрения исков на недвижимое имущество. Вследствие этого дело было передано в Президиум ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Судебные акты нижестоящих инстанций Президиум ВАС РФ оставил без изменений, поскольку в процессе рассмотрения данного дела пришел к следующим выводам.

В пункте 3 статьи 225 АПК РФ устанавливается, что спор, в рамках которого лицо выступает с требованием признать договор недействительным по мотиву его заключения вследствие нарушений положений статей 45 и 46 Закона об ООО порядка совершения сделок с заинтересованностью и крупных сделок, можно отнести к корпоративным спорам. Но при этом данный иск можно также считать спором по поводу права лица на недвижимое имущество, а потому он не может быть одновременно и корпоративным. В указанном деле истец предъявляет иск о признании отсутствия зарегистрированного обременения. Это определяет тот факт, что в заявлении указывается требование признания недействительности договора ипотеки, а также требования о погашении регистрационной записи об ипотеке. Это означает, что в данном случае происходит оспаривание зарегистрированного обременения.

Уже при формулировании данной правовой позиции Президиум ВАС РФ основывался на разъяснениях пункта 52 Постановления № 10/22.

Так внесение изменений или прекращение записей в ЕГРП на основании судебного решения становится возможным только в случае решения вопроса в резолютивной части судебного акта касательно применения последствий недействительности сделки в качестве возврата недвижимого имущества одной из сторон, принимавшей участие в сделке.

Данный пункт Постановления № 10/22 предусматривает, что решение суда касательно признания недействительности сделки, по отношению к которой не применены последствий ее недействительности, нельзя считать основанием для внесения соответствующей записи в ЕГРП.

Мы уже отмечали, что Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления № 54 посчитал исками о правах на недвижимое имущество дела, в которых удовлетворение требований заявителя и их принудительное исполнение влекут за собой обязательную государственную регистрацию возникновения, перехода, ограничения или прекращения прав на недвижимое имущество либо внесения соответствующих записей в ЕГРП в отношении объектов, подлежащих обязательной государственной регистрации.

Необходимость в подобных действиях возникает, если в суд предъявляется иск о признании сделки с недвижимостью недействительной с применением последствий ее недействительности, так как в этом случае истец выступает с требованием дать правовую квалификацию спорной сделке, а также восстановить ее первоначальные позиции.

Можно сказать, что в этом случае позиции Президиума ВАС РФ указывают на тот факт, что иск о признании сделки с недвижимым имуществом недействительной, а также о применении последствий этой недействительности нельзя отнести к категории корпоративных споров. Это решение справедливо даже в тех случаях, когда основанием для недействительности выступает нарушения корпоративных законодательных норм, потому как исполнение решения суда влечет за собой прекращение или изменение записи в ЕГРП.

При этом на основании позиции Президиума ВАС РФ возникает другой вопрос. К какой категории споров отнести иск о признании недействительности сделки с недвижимым имуществом, если истец не заявляет о требовании применить последствия недействительности сделки в рамках абзаца 2 пункта 2 статьи 166 ГК РФ, но при этом суд самостоятельно применяет такие последствия?

Источник: https://www.urprofy.ru/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nedeystvitelnoy

Проблемы подсудности споров о правах на недвижимое имущество в контексте реформы процессуального законодательства

Подсудность иска о признании сделки недействительной недвижимость

В настоящей момент идет активная работа по разработке нового процессуального кодекса, который заменит ГПК РФ и АПК РФ. Разработчики Кодекса неизбежно столкнуться с противоречиями гражданского и арбитражного процессов и будут вынуждены выбрать один из существующих подходов, либо выработать принципиально новый.

Ранее я высказал свои соображения о необходимости разрешения проблемы понятия преюдицального факта http://zakon.ru/Blogs/problema_ponyatiya_preyudicialnogo_fakta_v_kontekste_reformy_processualnogo_zakonodatelstva/14638/

Сегодня я постараюсь раскрыть проблемы, связанные с территориальной подсудностью споров о правах на недвижимое имущество.

Действующее российское законодательство традиционно для нашей страны относит споры о правах на недвижимое имущество к исключительной подсудности.[1] Существует несколько причин, побудивших законодателя отнести эту категорию споров к исключительной подсудности суда по месту нахождения недвижимого имущества.

Во-первых, это облегчает работу суда при сборе и исследованию доказательств, что, по мысли законодателя, должно привести к скорейшему и правильному разрешению спора.

Во-вторых, разрешение спора о правах на недвижимое имущество может касаться не только прав спорящих сторон, но и затрагивать права и законные интересы третьих лиц, имеющих вещные и/или обязательственные права на это имущество.

При рассмотрении иска по месту нахождения недвижимого имущества, третьи лица, имеющие материальный интерес в разрешении спора, получают дополнительную возможность своевременно получить информацию о возникновении спора. Это выражается ни только в упрощении поиска информации о существовании возникшего судебного спора, но и в информированности самого суда, имеющего более широкие возможности узнать о правах и интересах третьих лиц, не привлеченных к участию в деле.

Вместе с тем, неоднозначные формулировки диспозиций статей, регулирующих подсудность споров о правах на недвижимость, способны привести к неправильному выводу о суде, компетентном рассматривать спор, даже опытного судью, не говоря уже об иных участников процесса.

Несмотря на тот факт, что с момента принятия АПК РФ и ГПК РФ прошло более десяти лет, до настоящего времени многие вопросы, связанные с применением норм о территориальной подсудности споров о недвижимом имуществе, не получили однозначного ответа в судебной практике. Это приводит как к ущемлению прав и законных интересов лиц, участвующих в деле, так и к излишней волоките в судах. По нашему мнению, для разрешения сложившейся ситуации разработчикам Единого кодекса как минимум необходимо дать ответы на следующие вопросы:

  1. Что есть спор о правах на недвижимое имущество?
  2. Какова подсудность спора о правах на несколько объектов недвижимого имущества, расположенных на территории подсудной разным судам, либо на один объект недвижимого имущества, расположенный на территории подсудной разным судам?
  3. Как должна разрешаться коллизия нормы о подсудности споров о правах на недвижимое имущество и норм, устанавливающих подсудность иных споров?

Далее мною будет даны ответы на изложенные выше вопрос с точки зрения ГПК РФ и АПК РФ, а также предложены возможные варианты для совершенствования правового регулирования в новом Кодексе.

Что есть спор о правах на недвижимое имущество?

Начнем с круга объектов недвижимого имущества, споры о которых относятся к исключительной подсудности. Прежде чем перейти к исследованию процессуальных аспектов, начнем с понятий материального права. При классификации недвижимого имущества с точки зрения российского гражданского законодательства его можно разбить на две группы:

1) недвижимое имущество в силу природы, т.е. объекты материального мира, которые в силу своих физических свойств имеют неразрывную связь с землей, не позволяющую осуществлять перемещения таких объектов без несоразмерного ущерба их назначению;

2) недвижимое имущество в силу закона, т.е. объекты материального мира хотя и не обладающие указанными выше физическими свойствами, но отнесенные (приравненные) законом к числу объектов недвижимого имущества.[2]

Несмотря на то обстоятельство, что вопрос круга объектов недвижимого имущества, споры о которых относятся к исключительной подсудности, в гражданском и арбитражном процессе, на мой взгляд, должны решаться одинаково (что обусловлено сходством отношений, регулируемых АПК и ГПК), единообразия в подходах ст. 38 АПК и ст. 30 ГПК мы не найдем.

Обратимся к тексту процессуальных кодексов.

ГПК РФАПК РФ
Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества (ч. 1 ст. 30).Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества (ч. 1 ст. 38).Иски о правах на морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты предъявляются в арбитражный суд по месту их государственной регистрации (ч. 2 ст. 38).

Источник: https://zakon.ru/blog/2014/11/12/problemy_podsudnosti_sporov_o_pravax_na_nedvizhimoe_imushhestvo_v_kontekste_reformy_processualnogo_z

В каких случаях сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной?

Подсудность иска о признании сделки недействительной недвижимость

Оспоримая сделка — это сделка, не отвечающая обязательным требованиям закона, которая может быть признана недействительной по решению суда.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной судом, если она нарушает требования закона, права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (ст. 166 ГК РФ).

Запомните!Признать оспоримую сделку недействительной может только суд. Поэтому, пока не предъявлен иск о признании сделки недействительной, она будет считаться действительной.

Основания оспоримости устанавливаются законом. В частности, оспоримыми являются сделки, совершенные:

  • с нарушением требований закона или иного правового акта, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ) (за исключением ничтожных сделок, которые недействительны по основаниям, установленным законом, независимо от признания их недействительности судом).
  • без необходимого по закону согласия, если из закона не следует, что они ничтожны или не влекут иных правовых последствий для лица, которое дает согласие (ст. 173.1 ГК РФ);
  • с нарушением условий осуществления полномочий органом юридического лица (п. 1 ст. 174 ГК РФ);
  •  в ущерб интересам представляемого гражданина или юридического лица (п. 2 ст. 174 ГК РФ);
  • под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ);
  • под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

2. Как минимизировать риски при заключении сделок с недвижимостью?
2.1. Как минимизировать риски при заключении сделки купли-продажи недвижимости? Как показывает статистика, самым распространенным видом сделок с объектами недвижимости является купля-продажа.

При этом, как показывает судебная практика, насчитывается достаточное количество оснований, чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или прочей недвижимости.

Естественно, каждый участник сделки купли-продажи должен иметь представление об основных рисках оспоримости сделок с недвижимостью.

Однако, поскольку покупатель объекта недвижимости справедливо считается наиболее уязвимой стороной сделки, остановимся подробнее на наиболее распространенных покупательских рисках:

  • риск попасть в мошенническую схему, в которой со стороны продавца выступают преступники. Чаще всего для мошеннических действий с недвижимостью используются поддельные паспорта и нотариальные доверенности; 

Важно! Доверенность по распоряжению имуществом обязательно должна быть нотариально удостоверенной (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 15 Закона № 218-ФЗ). Для проверки действительности доверенности обязательно обратитесь к сервису: http://reestr-dover.ru;

  •  риск появления наследников, которые не знали о смерти наследодателя, и пропустили срок вступления в наследство;

Рекомендации покупателю: в случае, если внезапно появившиеся наследники решат оспорить сделку купли-продажи квартиры в суде, необходимо доказать, что Вы являетесь добросовестным приобретателем, то есть не знали и не могли знать о таких наследниках, приобрели недвижимость по разумной рыночной цене. Возврат сторон в первоначальное положение в данной ситуации невозможен, т.к. придется истребовать имущество у добросовестного приобретателя.

  • риск нарушений при приватизации: дети, зарегистрированные в жилом помещении на момент приватизации, не  включенные в число собственников, могут обратиться в суд для восстановления нарушенных прав в течение 3 лет, после достижения полной дееспособности (18 лет). Кроме того, лица, зарегистрированные в жилом помещении до момента приватизации и не включенные в договор, даже если они написали нотариальный отказ, сохраняют законное право проживания в ней;

Рекомендации покупателю:до подписания договора проверьте историю квартиры на предмет прописанных в ней людей, их возраста и степени родства на момент приватизации. Для этого запросите у продавца архивную выписку из домовой книги о лицах, когда-либо зарегистрированных в помещении.

  • риск нарушения прав супруга(и) собственника: в случае, если совместно нажитое имущество супругов продано одним из супругов без согласия другого, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе вправе обратиться в суд и оспорить сделку купли-продажи квартиры в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки (ст. 34 СК РФ);

Обратите внимание! В случае, если в Росреестр не будет представлено необходимое для совершения сделки согласие (супруга, уполномоченного органа) на распоряжение отчуждаемой недвижимостью, такая сделка будет зарегистрирована, но при этом в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена отметка об отсутствии в представленных документах необходимого согласия (разрешения) на ее совершение (п. 5 ст. 38 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: перед совершением сделки (купли-продажи, мены, дарения, аренды и др.), в результате которой, Вами будут приобретены права на недвижимое имущество, удостоверьтесь, что данное имущество приобретено продавцом до вступления им в брак. Сделать это можно, попросив продавца представить Вам документ о заключении брака и правоустанавливающие документы на приобретаемую Вами недвижимость. В случае если продавец состоит в зарегистрированном браке, во избежание риска признания сделки недействительной, следует получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение сделки.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей при невыполнении родителями обязательства о выделении долей детям в связи с использованием материнского (семейного) капитала и государственных субсидий на покупку жилья;     

Рекомендации покупателю: Если у продавца недвижимости есть не менее 2-х детей, хотя бы один из которых родился после 1 января 2007 года (даты, когда в России начали выплачивать материнский капитал), то до заключения договора купли-продажи выясните, использовался ли при ее приобретении материнский капитал. Положительный ответ означает, что недвижимость должна быть в собственности обладателя сертификата на материнский капитал, его супруга (супруги) и всех детей. В противном случае, скорее всего, обязательство оформить недвижимость в общую собственность осталось невыполненным, т.е. возникает вышеописанный риск.

  • риск нарушения прав несовершеннолетних детей: опекун не имеет права без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного (купля-продажа, мена), влекущих уменьшение имущества подопечного (п. 2 ст. 37 ГК РФ);

Важно!В данном случае предусмотренанотариальная форма сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).Рекомендации покупателю: до подписания договора, в случае если Вы заключаете такой договор с лицом, не достигшим совершеннолетнего возраста, либо лицом, сделку от имени которого совершает попечитель, попросите опекуна (попечителя) показать Вам полученное им разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки от имени подопечного.

  • риск признания продавца в возрасте более 70 лет недееспособным или ограниченно дееспособным: спустя определенное время продавец (либо иное лицо, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате совершения сделки) может подать в суд иск о признании сделки недействительной, в силу того, что он, хотя и дееспособный, в момент совершения сделки был не в состоянии понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Рекомендации покупателю: перед заключением договора купли-продажи с лицом старше 70 лет, а также в случае возникновения сомнений в дееспособности продавца запросите у него справку из психоневрологического диспансера, подтверждающую дееспособность. Важно! Если вы уже определились с выбором объекта недвижимости, получите по нему полную и достоверную информацию из ЕГРН, чтобы изучить «картину рисков». Для этого запросите самостоятельно либо предложите это сделать продавцу (определенные сведения выдаются только правообладателю объекта) следующие выписки из ЕГРН:

  • об основных характеристиках объекта недвижимости;
  • о переходе прав на объект недвижимости;
  • о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • о содержании правоустанавливающих документов либо копии правоустанавливающих документов.

Из этих документов Вы получите информацию об основных характеристиках, правообладателях, арестах и обременениях, а также историю предыдущих переходов прав для оценки рисков оспоримой сделки.

Подать такой запрос можно в Росреестр через МФЦ либо в электронном виде на сайте о предоставлении сведений из ЕГРН в отношении объекта недвижимости.

2.2. Как минимизировать риски при заключении договора долевого участия?

Ещё одной распространённой операцией с недвижимостью является заключение договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома: ежегодно в России заключается до 700тыс. договоров долевого участия.

Участие в долевом строительстве регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (Закон № 214-ФЗ)

Для минимизации рисков оспоримости сделки при заключении такого договора необходимо учитывать несколько существенных моментов:

  • Если денежные средства для строительства многоквартирного дома привлекались лицом, не имеющим на это права или с нарушением установленного порядка их привлечения, то по требованию дольщика сделка может быть признана недействительной. От этого лица можно потребовать немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 ГК РФ процентов и возмещения сверх суммы указанных процентов причиненных убытков (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона № 214-ФЗ);
  • При заключении договора долевого участия с застройщиком (т.е. приобретении квартиры на первичном рынке) важно знать, что условия договора долевого участия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.
  • В случае нарушения застройщиком установленных  Законом №  214-ФЗ требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения.

3. Как оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимостии и определить срок исковой давности по оспоримой сделке?

Чтобы оспорить сделку купли-продажи квартиры или иной недвижимости, нужно обратиться с иском (встречным иском) в суд.

Территориальная подсудность определяется местом жительства или регистрации ответчика.

Подсудность по выбору заявителя возможна, например, когда отсутствуют сведения об адресе жительства или нахождения ответчика или когда он находится на территории иностранного государства. Такой иск может быть направлен в суд по адресу его имущества (ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса РФ, ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Когда истец и ответчик — физические лица, иск подаётся в районный (городской) суд, а если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель обращаться надо в арбитражный суд.    

Сроки исковой давности:

  • 3 года – для истребования квартиры у добросовестного приобретателя;
  • 3 года – для применения последствий ничтожной сделки со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права ранее (при этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки).

Важно! Срок исковой давности для оспоримых сделок короче общего срока и составляет 1 год. По общему правилу он исчисляется со дня, когда Вы узнали или должны были узнать об основаниях недействительности (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Пропущенный по уважительным причинам срок исковой давности может быть восстановлен судом по ходатайству заинтересованного лица.

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может заявить:

  • сторона сделки;  
  • иное лицо, указанное в законе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

      Если Вы хотите оспорить сделку, докажите, что она нарушает Ваши права или охраняемые законом интересы, в частности, повлекла неблагоприятные для Вас последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

4. Последствия совершения оспоримых сделок

Общим последствием недействительности сделки, относящимся как к оспоримым, так и к ничтожным сделкам, является двусторонняя реституция, когда каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст.166 ГК РФ).

Если одна из сторон безосновательно обогатилась, с нее в ряде случаев можно взыскать убытки, неосновательно полученные доходы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами.

Недействительность может затронуть и третьих лиц, например, если они купили вещь, которую продавец приобрел по недействительной сделке.

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Оригинал статьи на нашем сайте.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vladeilegko/v-kakih-sluchaiah-sdelka-s-nedvijimostiu-mojet-byt-priznana-sudom-nedeistvitelnoi-5d9ac153ec575b00b0154cfd

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.