Право долевого участия в строительстве

Договор долевого строительства: как обойти подводные камни

Право долевого участия в строительстве

Практически каждый, кто собирался купить квартиру в новостройке у компании — застройщика, сталкивался с предложением заключить договор долевого участия (ДДУ).

В этой статье юристы прокомментируют, на что обратить внимание дольщику при заключении договора долевого строительства и как обнаружить подводные камни и невыгодные условия в тексте договора.

Для наглядности, мы также подготовили пошаговую инструкцию о том, как купить квартиру по ДДУ.

Предмет ДДУ

Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) заключается в соответствии с требованиями 214 ФЗ между застройщиком и участником долевого строительства (дольщиком).

Предметом договора является строительство застройщиком квартиры за счёт предоставленных дольщиком средств.  Согласно ДДУ застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Иногда застройщики предлагают покупателям квартир заключить предварительный договор долевого строительства вместо обычного основного ДДУ. Однако для потенциального дольщика этот вариант, как правило, невыгоден и небезопасен

Кто может заключить договор долевого участия

Сторонами — участниками договора долевого строительства будут компания-застройщик и дольщик, желающий приобрести квартиру в новостройке.

Застройщиком может быть только организация — юридическое лицо, отвечающая целому ряду требований. При этом купить квартиру по ДДУ можно только в случае, если застройщик имеет право привлекать средства граждан для долевого строительства.

Дольщиками, как правило, являются физические лица.  Заключение ДДУ между юридическими лицами также возможно. Но 214 ФЗ предоставляет им меньше средств защиты. В частности, юридическое лицо:

Индивидуальный предприниматель может заключить договор долевого строительства, используя свой статус ИП. В этом случае в договоре делается соответствующая пометка, и он приравнивается к юридическим лицам.

Однако он также может приобрести квартиру по ДДУ для личных нужд, не связанных с бизнесом. Второй вариант выгоднее, так как в этом случае ИП может пользоваться всеми средствами защиты, предоставленными обычным дольщикам.

При это ничто не препятствует после завершения строительства начать использовать квартиру для предпринимательских целей (например, сдачи в аренду).

Нужно отметить, что для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц возможны и иные способы участия в строительстве. Помимо  ДДУ, они могут заключать договоры об инвестициях или о совместной деятельности.  Пункт 3 ст. 1 ФЗ 214-ФЗ специально запрещает переуступать права по таким договорам от предпринимателей к обычным гражданам, чтобы предотвратить обход закона.

ДДУ могут заключить один, два и более дольщиков. Если дольщиков больше одного, впоследствии они разделят право собственности на квартиру.

Существенные условия договора долевого строительства

В ДДУ должны быть обязательно указаны существенные условия, перечисленные в статье 4 ФЗ 214:

  • описание жилого помещения (квартиры), ее план и схема расположения на этаже, площадь, количество комнат и иных помещений. Эти данные можно найти в разделе «Предмет договора».  Этот раздел договора долевого строительства также содержит адрес земельного участка, на котором будет построен многоквартирный дом;
  • характеристики многоквартирного дома: вид, этажность, использованные для стен и перекрытий материалы;
  • срок передачи квартиры дольщику.  Как правило, указывается несколько месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • цена квартиры и порядок ее уплаты;
  • гарантийный срок на квартиру;
  • способы обеспечения исполнения обязательств по договору застройщиком;
  • описание социальных объектов (школ, поликлиник и т.п.), которые застройщик планирует возвести в ходе строительства данного проекта.

При отсутствии существенных условий договор будет считаться незаключенным, т.е. не существующим.

В этом случае застройщик должен будет возвратить полученные от дольщика средства, если они уже были уплачены к моменту, когда был обнаружен этот недостаток договора.

Условия ДДУ должны соответствовать проектной декларации в редакции, действующей на момент подписания ДДУ. Если это не так, дольщик может оспорить ДДУ, ссылаясь на то, что договор был заключен под влиянием заблуждения и недостоверной информации, и потребовать возврата средств.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Условия ДДУ, как правило, являются типовыми, и застройщики их неохотно меняют.

Тем не менее, перед заключением договора нужно внимательно изучить его содержание, и, по возможности, показать юристу для подробного анализа.

Более осторожные дольщики могут также привлечь профессионалов для сопровождения сделки по заключению ДДУ, включая как само подписание договора, так и предшествующую ему экспертизу документов застройщика и проекта.

Номер квартиры в ДДУ

При оформлении ДДУ нужно обратить внимание на строительный номер квартиры, указанный в договоре. Это условное обозначение квартиры, временно присвоенное ей застройщиком.

Зачастую строительный номер не совпадает с итоговым номером, который квартира получит после технической инвентаризации и регистрации.

Строительный номер сам по себе не является существенным условием ДДУ, он нужен только для целей идентификации квартиры. Тем не менее, заключая ДДУ, стоит удостовериться, что строительный номер в договоре соответствует номеру квартиры на приложенном к договору плане этажа

Любая путаница в номерах может в дальнейшем повлечь вопросы о том, какая же именно квартира была продана по этому договору долевого строительства.

 Оформление договора долевого участия

Договор долевого участия должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Его нотариальное удостоверение не требуется.

Со стороны застройщика договор обычно подписывает представитель, действующий по доверенности. Дольщик может подписать договор лично, либо также выдать своему представителю доверенность на подписание.

Порядок заключения ДДУ определяют стороны. Как правило, договор подписывают обе стороны одновременно в офисе застройщика.

Если же деньги на оплату квартиры предоставляет банк, дольщику необходимо дополнительно подписать с ним кредитный договор и договор ипотеки. Как правило, сначала подписывают договор бронирования квартиры и кредитный договор, а потом — ДДУ и договор ипотеки. Однако последовательность зависит от конкретного застройщика и банка, поэтому с ними нужно согласовать порядок действий.

214 ФЗ требует, чтобы после оформления договор долевого строительства был зарегистрирован в Росреестре. До тех пор, пока регистрация не проведена, он не считается заключённым.

Поэтому для заключения ДДУ застройщик попросит дольщика подготовить все документы, необходимые для его последующей регистрации.

Подробности о процедуре регистрации и способах ее проверки вы можете узнать из других материалов нашего сайта.

После регистрации дольщик сможет получить на руки свой экземпляр ДДУ. Его необходимо сохранить, по крайней мере, до оформления собственности на квартиру.

Когда можно заключить ДДУ

ДДУ может быть заключен после того, как застройщик приобретет право привлекать денежные средства граждан.  Наличие этого права зависит от того, соблюдает ли застройщик требования закона 214 ФЗ. В случае нарушений, заключение застройщиком договоров может быть приостановлено.

Зачастую потенциальные покупатели задают вопрос, можно ли заключить ДДУ на этапе ввода дома в эксплуатацию.  Согласно 214 ФЗ, договоры долевого участия могут заключаться:

  • до того, как дом будет построен;
  • после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, но до осуществления государственного кадастрового учета (ч. 7.1 ст. 17 214-ФЗ в редакции Федерального закона от 25.12.2018 года № 478-ФЗ).

Подписывать ДДУ «задним числом» опасно!

Некоторые застройщики предлагают в этой ситуации подписать ДДУ задним числом.  Соглашаться на это не следует. Опасность для дольщика состоит в том, что такой договор юридически ничтожен.

Подписав его, дольщик окажется полностью зависим от того, пожелает ли застройщик исполнить свои обязательства добровольно. Если же нет, защитить свои права дольщику будет трудно.

К примеру, может оказаться, что человек, подписавший договор от имени застройщика, в вымышленную дату договора вообще отсутствовал в городе. Это поставит договор под сомнение в суде, и дольщик не сможет получить квартиру по договору.

ДДУ подписан: что дальше

Подписание ДДУ является лишь одним из действий, необходимых для получения квартиры в новостройке. Договор долевого участия должен быть зарегистрирован в Росреестре и считается заключённым только после такой регистрации. Также только после  регистрации договора застройщик может принять оплату по договору от дольщика.

Срок действия договора долевого участия длится до получения квартиры дольщиком. После завершения строительства дома, застройщик должен передать квартиру дольщику по акту приема-передачи в установленный договором срок. После этого дольщику необходимо будет зарегистрировать своё право собственности на готовую квартиру.

В заключение стоит отметить, что перед подписанием ДДУ необходим тщательно изучить все предоставленные застройщиком документы — как проект договора, так и документы на строительство. Внимательный подход к этому вопросу позволит дольщику избежать неприятностей и сохранить время и средства.

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать в Вашей ситуации

Москва, Московская область: 8 (499) 350-55-06 доб. 226

Санкт-Петербург, Ленинградская область: 8 (812) 309-06-71 доб. 780

Федеральный номер: 8 (800) 555-67-55 доб. 764

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/pro-ddu

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Право долевого участия в строительстве

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”

Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования

Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 31 декабря 2004 г. N 292, в “Парламентской газете” от 14 января 2005 г. N 5-6, в Собрании законодательства Российской Федерации от 3 января 2005 г. N 1 (часть I) ст. 40

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ

Изменения вступают в силу с 13 июля 2020 г., за исключением пункта 6 статьи 1 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 27 июня 2019 г. N 151-ФЗ

Изменения вступают в силу с 27 июня 2019 г., за исключением подпункт “б” пункта 5 изменений, вступающих в силу с 28 июня 2020 г., и подпунктов “г” и “д” пункта 8, вступающих в силу с 28 июня 2021 г.

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 25 декабря 2018 г. N 478-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 декабря 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2018 г. N 272-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2018 г. N 175-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2018 г., за исключением абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона

Положения абзацев шестого и седьмого подпункта “в” пункта 2 статьи 1 названного Федерального закона вступают в силу с 30 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 506-ФЗ

Изменения вступают в силу с 11 января 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 267-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 218-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 июля 2017 г.

Положения статьи 2, частей 1 – 2.6 статьи 3, части 1, пунктов 2, 7 части 2 статьи 3.1, статьи 13, статей 18 и 18.1, пунктов 4, 7 части 1, пункта 5 части 2 статьи 20 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 г.

Положения статей 1 – 23 настоящего Федерального закона применяются без учета названных изменений, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства заключен до даты государственной регистрации Фонда

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 304-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г., за исключением за исключением пункта 27 статьи 1 изменений, который вступает в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 2016 г. N 139-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 236-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и с 1 октября 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 224-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 414-ФЗ

Изменения вступают в силу со 2 января 2014 г.

Федеральный закон от 23 июля 2013 г. N 241-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 318-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 294-ФЗ (в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ)

Изменения вступают в силу по истечении одного года после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 10 июля 2012 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 ноября 2011 г. N 362-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2012 г.

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 147-ФЗ

Изменения распространяются на правоотношения, возникшие со 2 декабря 2008 г.

Федеральный закон от 23 июля 2008 г. N 160-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2009 г.

Федеральный закон от 16 октября 2006 г. N 160-ФЗ

Федеральный закон от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением пункта 17 статьи 1, вступающего в силу с 1 января 2007 г.

Источник: https://base.garant.ru/12138267/

03. Правовой статус участника долевого строительства

Право долевого участия в строительстве

В отличие от понятия «застройщик» в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует определение, а также предъявляемые требования к другой стороне договора – участнику долевого строительства. По замечанию А.Ю.

Хамова, применение термина «участник» долевого строительства в Федеральном законе № 214-ФЗ не вполне удачно, поскольку под участником традиционно понимается лицо, которое принимает участие в каком-либо деле.

По договору участия в долевом строительстве гражданин или юридическое лицо непосредственно не принимают участия в возведении многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, а лишь вносят установленную договором сумму на выполнение данных работ[1].

Однако полагаем, что подобное употребление термина не предполагает в обязательном порядке «личное» участие гражданина или юридического лица в строительстве многоквартирных домов, в данном случае термин «участник» долевого строительства подразумевает участие в строительстве посредством уплаты цены договора, то есть внесения только денежных средств.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона № 214-ФЗ в качестве участника по договору участия в долевом строительстве может выступать гражданин или юридическое лицо.

Согласно пояснительной записке к проекту Федерального закона № 214-ФЗ принятие данного законопроекта направлено прежде всего на усиление защиты прав граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья, в  связи с чем статус гражданина-участника долевого строительства отличается от гражданина-индивидуального предпринимателя или юридического лица-участника по тому же договору.

Ряд положений Федерального закона № 214-ФЗ применяется исключительно в том случае, если участником долевого строительства является гражданин (ч.3 ст.3, ч.ч.2, 6 ст.9, ч.ч.4, 7 ст.23, ст.23.

2 Федерального закона № 214-ФЗ).

При этом, статус гражданина в рамках договора участия в долевом строительстве требует конкретизации: положения данного Федерального закона позволяют выделить следующие группы граждан-участников долевого строительства:

  • граждане-потребители;
  • индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность без образования юридического лица в соответствии со ст.23 ГК РФ, а также граждане, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя и приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, домашний, бытовых и иных подобных нужд.

В зависимости от того, кто является участником долевого строительства Д.А. Соболев выделят два вида правоотношений по договору участия в долевом строительстве:

  • потребительские, в которых в качестве участника долевого строительства выступает физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве в целях удовлетворения личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • предпринимательские, в которых в качестве участников выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели[2].

Похожую классификацию приводит Н.А. Маштакова, которая на основании целевого назначения денежных средств, передаваемых участником долевого строительства застройщику, выделяет следующие группы граждан-участников долевого строительства:

  • «граждане-потребители», которые заключили договор участия в долевом строительстве исключительно для личных целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
  • «граждане-инвесторы». В данную группу входят индивидуальные предприниматели, а также иные лица, извлекающие «прибыль из сделок, вытекающих из договоров об участии в долевом строительстве», статус которых Федеральным законом № 214-ФЗ не определен, поскольку установить так называемую «коммерческо-инвестиционную» цель вложения денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве является проблематичным[3].

Согласно ч.9 ст.

4 Федерального закона № 214-ФЗ, в случае если участником долевого строительства выступает гражданин, приобретающий объект долевого строительства в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ, применяется законодательство о защите прав потребителей, например, при взыскании компенсации морального вреда (п.п.4, 8, 10 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.[4]).

Федеральный закон № 214-ФЗ не устанавливает конкретных требований к статусу гражданина-физического лица в рамках договора участия в долевом строительстве, следовательно применимы общие положения, предусмотренные ГК РФ.

Для заключения договора, в том числе договора участия в долевом строительстве, гражданин-физическое лицо должен обладать как правоспособностью, так и дееспособностью. Согласно п.1 ст.

21 ГК РФ в полном объеме гражданская дееспособность возникает с достижением совершеннолетия, что означает, что лица, полностью дееспособные заключают договор участия в долевом строительстве без каких-либо ограничений.

Лица в возрасте от 14 до 18 лет в силу п.1 ст.26 ГК РФ заключают договор участия в долевом строительстве самостоятельно, то есть вправе собственноручно подписать договор участия в долевом строительстве, но с письменного согласия своих законных представителей.

На практике такое письменное согласие может выражаться посредством проставления подписи в договоре участия в долевом строительстве, а наличие согласия хотя бы одного из законных представителей является достаточным для соблюдения данного условия.

Согласие органов опеки и попечительства в данном случае не требуется.

Как следует из п.1 ст.28 ГК РФ от имени лиц, не достигших возраста 14 лет (малолетние), сделки, в том числе договор участия в долевом строительстве, заключают их законные представители – родители, опекуны, усыновители. На совершение такой сделки требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства (п.1 ст.37 ГК РФ).

Кроме того, при соблюдении требований, предусмотренных ГК РФ, в качестве участника долевого строительства может также выступать лицо, ограниченное в дееспособности или признанное недееспособным.

В силу п.1 ст.2 ГК РФ нормы, регулирующие гражданско-правовые отношения сторон также применимы и к отношениям, в которых участвуют иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также лица без гражданства, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Федеральный закон № 214-ФЗ в данном случае не устанавливает каких-либо ограничений в отношении указанной категории лиц, поэтому иностранные физические или юридические лица также вправе выступать участником долевого строительства по договору участия в долевом строительстве.

Следующая категория граждан-участников долевого строительства – лица, которые зарегистрированы в качестве индивидуальных предпринимателей, а также не зарегистрированы в качестве таковых, приобретающие объекты долевого строительства не для личных (бытовых) нужд, а в целях осуществления предпринимательской деятельности.

Согласно п.4 ст.23 ГК РФ в случаях, когда гражданин, незарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, участвует в обязательстве, суд может применить к таким правоотношениям правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Как следует из п.

12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г.

№ 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»[5] при осуществлении гражданином предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя суд применяет к таким правоотношениям законодательство о защите прав потребителей.

Таким образом, ключевым моментом, позволяющим определить необходимость применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, является характер деятельности гражданина, а не наличие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Следовательно, при разрешении споров суду необходимо исходить из совокупности обстоятельств, характеризующих деятельность гражданина в качестве предпринимательской.

В судебной практике можно встретить следующие признаки, свидетельствующие о предпринимательской составляющей деятельности гражданина-участника долевого строительства: объекты недвижимости принадлежат гражданину на праве собственности непродолжительное время; реализация квартир осуществляется систематически; квартиры приобретаются «без отделки», в момент реализации в них никто не проживает, мебель отсутствует (см. постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 8 мая 2015 г. по делу № А78-10058/2014[6]).

Аналогичные последствия применения правил об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, будут и в том случае, если гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, приобретая объект долевого строительства в предпринимательских целях, не указал в договоре участия в долевом строительстве, что действует как индивидуальный предприниматель, поскольку согласно Определению Верховного Суда РФ от 24 января 2017 г. по делу № 308-ЭС16-15109[7] в гражданском законодательстве отсутствуют требования об обязанности индивидуального предпринимателя при осуществлении предпринимательской или экономической деятельности указывать свой статус при заключении договоров.

Таким образом, в том случае, если гражданин, не имеющий статуса индивидуального предпринимателя, заключил договор участия в долевом строительстве в целях осуществления предпринимательской деятельности, к нему неприменимы правила о защите прав потребителей.

Еще одна группа участников долевого строительства – юридические лица.

С учетом общей правоспособности юридических лиц-коммерческих организаций последние вправе выступать в качестве участника долевого строительства, приобретая объект долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, в то время как некоммерческие организации в силу своей специальной правоспособности могут выступать в качестве участника долевого строительства только, если основная цель некоммерческой организации связана с улучшением жилищных условий посредством, в частности, заключения договора участия в долевом строительстве. Указанное право в силу прямого указания в законе предоставлено, например, жилищному накопительному кооперативу (п.2 ч.1 ст.16 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах»[8]).

Таким образом, среди участников долевого строительства можно выделить следующие группы:

  • граждане-потребители, приобретающие объекты долевого строительства для личных, семейных, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К правоотношениям с участием таких граждан подлежит применению Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»[9] в части, не урегулированной Федеральным законом № 214-ФЗ;
  • индивидуальные предприниматели, приобретающие объекты долевого строительства в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также граждане, приобретающие объекты долевого строительства в целях, не связанных с удовлетворением личных, семейных, бытовых нужд, в отсутствие статуса индивидуального предпринимателя, следовательно к правоотношениям с участием такого гражданина не подлежат применению нормы Закона РФ «О защите прав потребителей»;
  • юридические лица с учетом их правоспособности.

Иностранные граждане и лица без гражданства, иностранные юридические лица также могут являться участниками долевого строительства

[1] Хамов А.Ю. Особенности правового статуса и классификация участников долевого строительства // Предпринимательское право. 2016. № 4. С. 36.

[2] Соболев Д.А. Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве: Дисс. … канд.юрид.наук. М., 2011. С. 25.

[3] Маштакова Н.А. Договор об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости: теория, практика, перспективы развития: Дисс. … канд.юрид.наук. Ижевск, 2012. С. 104.

[4] Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. № 3.

[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2012. № 9.

Источник: https://xn----8sbgfumfxnk8g9a.xn--p1ai/pravovoi-status-uchastneyka-dolevogo-stroitelstva

Долевое строительство

Право долевого участия в строительстве
Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Долевое строительство » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья – это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой – риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон 

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон – N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее – ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф – 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика – привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность – заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один – страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей – построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем – застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо – с 2014 года – через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Добрый день!\rИмею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа.

Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.

\rСкажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?\rСпасибо.\rС уважением, Наталья.\r

Наталья15.09.2020 16:31

Добрый день.

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/

Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома – это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было – обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.

Решение суда не заменяет собой договор.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Чашин Константин Викторович15.09.2020 18:51

Задать дополнительный вопрос

Наталья15.09.2020 21:41

Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик – банкрот, ответчик – минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия – договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?

Добрый день.

Предварительный договор участия в долевом строительстве – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором.

Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора.

Если суд примет решение о признании предварительного договора основным – вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Максимова Людмила Сергеевна16.09.2020 11:12

Задать дополнительный вопрос

Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк.

Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?

Алексей03.05.2019 21:17

Добрый день.

К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.

Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович21.06.2019 09:10

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.