Выкуп доли квартиры

Как продать долю в квартире

Выкуп доли квартиры

Мы уже считали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить однушку. Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом из-за стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.

Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:

  1. несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
  2. супруги решают разделить имущество в период брака или при разводе.

Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.

Что вы узнаете

Скачать бланкПосмотреть образец

Долю в квартире можно определить двумя способами:

  1. в частях от целого — например, ⅓ квартиры — такую долю называют идеальной;
  2. в натуре — например, одна комната или 36 м² — это реальная, или выделенная доля.

Покупать реальную долю удобнее. Если вы покупаете, например, сразу комнату, то точно можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник там жить не будет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.

Шаблон извещения о намерении продать долю

Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:

  • порядок расчетов: в какие сроки и в какой валюте нужно оплатить долю, наличными или переводом на счет;
  • кто после продажи сможет пользоваться квартирой, в которой вы продаете долю;
  • сроки передачи имущества и др.

Извещение можно передать через нотариуса или вручить лично. Еще можно отправить по почте телеграмму с текстом извещения либо заказное письмо с уведомлением и описью вложения.

Не забудьте получить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.

У нотариуса нужно взять соответствующие свидетельства. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте копию для себя и попросите получателя расписаться на ней. Еще пусть получатель укажет свои ФИО, дату получения и напишет, что извещение получил.

Если вы направили телеграмму и письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы и письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России.

Шаблон отказа от преимущественного права покупки доли

Договор купли-продажи доли регулируется правилами параграфа 7 главы 30 ГК РФ — так же как договор купли-продажи объекта недвижимости целиком.

Чтобы договор купли-продажи доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия. Без существенных условий договор не будет считаться заключенным.

Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она является предметом договора. Если доля реальная — например, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену — например, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.

Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:

  • адрес и другие детали местонахождения — этаж, подъезд;
  • характеристики дома, в котором она расположена: сколько этажей в доме, какой у него тип постройки — панельный, кирпичный, монолитно-кирпичный и т. д.;
  • общая и жилая площади;
  • количество комнат;
  • состояние квартиры;
  • имущество, находящееся в квартире и т. д.
  1. В виде общей стоимости доли.
  2. В виде стоимости одного квадратного метра, если долю можно высчитать в метрах.

Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении, направленном остальным собственникам.

Главное условие цены — ее однозначная определяемость. Это значит, что все данные для вычисления цены должны быть указаны в договоре.

Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.

Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и есть ли у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Если есть еще какие-то документы, которые относятся к этой доле, их тоже можно принести.

Когда нотариус заверит договор купли-продажи доли, его нужно будет зарегистрировать.

  1. получить имущественный налоговый вычет. Максимальный размер вычета — 1 млн рублей. Этот способ удобно применять, когда у вас не было расходов на приобретение доли в прошлом. Например, вы получили долю в наследство или в подарок;
  2. уменьшить сумму доходов на сумму расходов.

    Этот способ удобен, если вы когда-то купили долю, которую сейчас продаете. Например, в 2017 году доля стоила 2 млн рублей, а в 2019 вы продаете ее за 4 млн рублей. Налоговый кодекс дает вам право вычесть из 4 млн рублей расходы — 2 млн рублей — и заплатить налог с разницы, то есть с 2 млн рублей.

подп.

 2 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если вы захотите расторгнуть договор купли-продажи доли, помните, что расторгать его нужно так же, как и договор купли-продажи целой квартиры. Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры, мы уже писали.

Можно ли продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться своей долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. При этом должны соблюдаться все правила, описанные выше.

Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: вы своим решением привлекаете в квартиру еще одного собственника. После продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.

Может ли один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно разделить право собственности, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.

В соглашении о разделе имущества укажите:

  1. ФИО обоих супругов.
  2. Паспортные данные.
  3. Данные свидетельства о заключении брака. Если брак расторгнут, приложите свидетельство о его расторжении.
  4. Перечень общего имущества, подлежащего разделу, а также имущества, которое будет передаваться каждому супругу.

Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. При этом нужно уведомить другого супруга о своем намерении продать долю, а тот будет иметь преимущественное право эту долю купить — здесь действуют те же правила, что и с другими собственниками.

Написать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.

Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что условия жизни несовершеннолетнего не ухудшатся и что долю вы продаете в его интересах. Для подтверждения этого органы обычно просят следующие документы:

  1. Копии кадастровых паспортов.
  2. Копии правоустанавливающих документов на продаваемое и покупаемое помещения: договор, завещание и др.
  3. Иногда — проект договора купли-продажи нового помещения.

Ухудшением жилищных условий орган опеки и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки.

Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Орган опеки и попечительства решил, что ребенку будет лучше остаться в городе.

Мать решила обжаловать решение в суде, но суд с решением органа опеки согласился.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен? Если кто-то из собственников квартиры не согласен с тем, что вы продаете долю, у него есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку.

Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов у собственника оспорить сделку не слишком много. Но если такая ситуация возникнет, попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/guide/share-purchase/

Принудительный выкуп доли в квартире 2020

Выкуп доли квартиры

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Как определяется и выплачивается стоимость незначительной доли
Подсудность споров и перечень документов для иска в суд

В нашей стране провозглашен принцип неприкосновенности собственности, и закреплен в ст. 35 Конституции РФ.

Гражданское законодательство РФ закрепляет права собственника на владение, пользование и распоряжение своим имуществом (ст. 288 ГК РФ).

Нередки случаи, когда один объект недвижимости в виде жилого помещения (квартиры, комнаты) принадлежит нескольким лицам (долевая собственность – ст.

244 ГК РФ), при этом сособственники могут являться как членами одной семьи, так и совершенно чужими людьми, которые стали собственниками в силу разных оснований: в результате наследования долей, раздела имущества, покупки доли, в том числе на торгах, и т.д.

Если собственники долей не могут мирно согласовать порядок пользования жилым помещением, то он устанавливается судом (статья 247 ГК РФ). Но это касается случаев, когда доли участников собственности соответствуют отдельным помещениям в квартире.

Однако на практике бывает, что доля одного из участников долевой собственности очень мала, и даже мизерна, а наибольшая часть принадлежит другому собственнику.

В таких случаях совместное владение и пользование имуществом невозможно, поскольку микродоля одного из собственников жилья не соответствует отдельному помещению в квартире, а составляет очень незначительную площадь, пользование которой всегда сопряжено с нарушением прав другого собственника.

В этом случае определение порядка пользования квартирой невозможно даже в судебном порядке, поскольку для этого необходима техническая возможность раздела не только жилых, но и подсобных помещений в квартире.

Собственник, обладающий основной площадью пытается договориться с владельцем незначительной доли жилья, предлагая выкуп доли, однако прийти к соглашению удается редко, поскольку стоимость таких мелких долей на рынке недвижимости весьма незначительна, и собственнику не хочется расставаться со своими метрами, хотя он и понимает, что реально пользоваться, не нарушая прав соседа, он не может.

При таких обстоятельствах спор может быть разрешен только в судебном порядке. Судебная практика по делам о принудительном выкупе долей в жилом помещении неординарна.

Юрист по жилищным вопросам в СПб.Тел.+7 (812) 989-47-47
Консультация по телефону

Основания для выкупа доли собственника в судебном порядке

Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.

Для принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества требуются законные основания, перечень которых перечислен в статье 235 ГК РФ, и является исчерпывающим.

Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.

Данная норма закона предусматривает, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается лишь с его согласия. Однако, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных собственников выплатить ему компенсацию, но только при наличии совокупности трех исключительных обстоятельств:

  • Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
  • Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
  • Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)

При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.

К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.

Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.

2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.

На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении; не злоупотребляет ли владелец малой доли своим правом, к примеру, используя свою долю для регистрации других лиц, пытаясь сдавать внаем и т.д.

Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.

Такая позиция подтверждается Верховным судом РФ

Источник: https://zvonok-yuristu.ru/prinuditelnyiy-vyikup-doli-v-kvartire/

Выкуп долей квартир: что это, зачем и как в 2020 году

Выкуп доли квартиры

Выкуп доли в квартире – отличная возможность стать владельцем если не всей, то большей её части. Если это ваша цель, тогда здесь вы узнаете всё о добровольном и принудительном выкупе.

По сути, это выкуп части недвижимости по соглашению. Данный метод является самым легким. Достаточно договориться с участником сделки, то есть с владельцем приглянувшейся доли. Получилось? Тогда проблем не будет, но важно следовать определенному порядку.

Помните, что у каждого совладельца жилплощади есть право провести первоочередной выкуп. При наличии права собственности он является основным претендентом на проведение сделки.

Если никаких претендентов на выкуп, кроме вас, нет, всё еще проще. Но при наличии других сособственников владелец доли, которую вы хотите выкупить, должен уведомить их о намерении продать свои метры.

Уведомление передается лично под подписью, через почту или нотариуса.

У других собственников есть месяц, чтобы принять решение.

Важно! Если вы знаете, что другие имеют право на выкуп доли, проверьте, знают ли они об ее продаже. Уведомление сособственников – обязательный этап (это называется преимущественным правом). Если пренебречь им, сделка может быть легко отменена.

Если этап уведомления закончен в вашу пользу (вы единственный претендент на выкуп или другие официально отказались от него), можно действовать дальше.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
  • Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
  • Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
  • Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Большинство документов собирает владелец доли, которую вы будете выкупать. Однако при совершении сделки выкупа вы должны проконтролировать, чтобы были собраны все “бумажки”. Среди обязательных можно отметить следующие:

  1. Паспорта всех участников сделки.

  2. Выписка из ЕГРН обо всех собственниках жилплощади, возможных обременениях. Вместо такой выписки может потребоваться свидетельство, если его выдача осуществлялась до 2016 года.

  3. Тех. документация (документы, подтверждающие соответствие планировки схеме в техпаспорте и информацию о соотношениях долей, выдаются БТИ).

  4. При наличии других собственников их заверенное согласие на выкуп доли вами (или отказ на выкуп со своей стороны).

  5. Справки об отсутствии обременений и долгов по коммунальным платежам.

Не думайте, что для выкупа достаточно заключить между двумя сторонами письменный договор купли-продажи. Хотя с июля 2019 года были внесены изменения, которые упрощают оформление сделок с недвижимостью, в некоторых ситуациях все же нужно идти к нотариусу. Одна из них как раз имеет отношение, если у вас имеется часть в квартире и вы хотите выкупить еще одну.

В частности, если жилплощадью владеет несколько собственников по долям, то при продаже части нотариус обязателен. Помните об этом, выкупая часть в такой квартире! При этом не важно, являетесь вы родственником того, кто желает продать свою долю, или нет.

Проверьте, чтобы столь важная “бумажка” содержала все необходимые сведения, а именно:

  • наименование документа;
  • дату его подписания;
  • информацию обо всех участниках сделки;
  • все необходимые сведения о части, которая выкупается;
  • цену выкупа, о которой вы договорились с продавцом;
  • метод и дата расчета;
  • требования и условия для решения спорных моментов;
  • дополнительные условия.

Форма договора регулируется статьей 550 Гражданского кодекса.

Если договор заверен, внесите сведения в Росреестр. Для этого обратитесь в многофункциональный центр (МФЦ). Нужно составить заявление, а через 2 недели получить выписку о недвижимости из ЕГРН.

Не забудьте, что нужно заплатить госпошлину за регистрацию доли — 200 рублей, а также за регистрацию перехода прав собственности — 2000 рублей.

Выкуп доли в квартире – сделка, которая может сорваться из-за некоторых подводных камней. Знать о них нужно заранее, чтобы потом не столкнуться с аннулированием:

  1. В доле, которую вы хотите выкупить, прописаны несовершеннолетние граждане или же ребенок является владельцем доли. Решение только одно – получить согласие опекунских органов.

  2. Разрешение мужа/жены. Если продавец своей части состоит в браке, от его супруга или супруги нужно получить согласие на продажу. Если вы выкупите часть без такого согласия, вторая половинка вправе обратиться в суд, и сделка будет признана незаконной.

    При этом у вас могут возникнуть проблемы с получением своих денег обратно. Единственный момент – мы говорим о совместной жилплощади.

    Например, если доля перешла к одному из супругов по наследству или приобретена до брака, то другая половинка не имеет к ней никакого отношения.

  3. Перепланировка. Если она незаконная, в результате придется возвращать состояние квартиры в обратное или все узаконивать.

  4. Долги по коммунальным платежам. В основном, это проблема продавца, но у вас тоже возникнут затруднения, особенно, если отключат воду, свет или газ. Хотя вы вправе потребовать у управляющей компании начать отсчет с нуля на основании того, что вы – новый владелец.

  5. Обременения. В основном они распространяются на всю квартиру, но бывает, только на долю. Поэтому внимательно проверяйте информацию в выписке из ЕГРН.

  6. Если доля – не отдельная комната. Бывает, что часть, которую вы хотите выкупить – всего лишь несколько кв.метров, к примеру, тех, на которых стоит диван. Пользы от этого мало. Перед выкупом проверьте, что в себя включает доля, которую вы хотите выкупить. Другое дело, если вы желаете купить несколько долей одну за другой, чтобы в результате вся квартира была вашей.

Если вы желаете выкупить часть в квартире с использованием материнского капитала, это может не получиться, особенно, если вы собрались приобрести часть жилплощади у родственника. Госорганы с неохотой разрешают проводить сделки между родственниками, потому что есть риск мошенничества.

Все же выкупить долю у родственника за мат.капитал можно, но есть несколько особенностей:

  1. Жилье должно быть полностью пригодным для проживания.

  2. Покупка части жилплощади дает возможность семье получить отдельное помещение или всю квартиру.

  3. Квартира располагается в РФ.

  4. Приобретение за счет материнского капитала у владельца доли происходит через 3 года после рождения малыша, после которого появилось право на получение капитала.

Иногда часть одного из собственников очень маленькая, а основная площадь принадлежит иному владельцу. В таких случаях обоюдное владение и пользование жилплощадью не представляется возможным, особенно, если маленькая доля не соответствует отдельной комнате. Если ее владелец не соглашается продать, можно обратиться в суд.

Судебная практика в нашей стране по делам о принудительном выкупе долей в жилплощади специфическая. Бывало, что принудительно выкупалась и большая доля. Главное, собрать необходимые доказательства, убедить суд в правомерности и разумности решения в вашу пользу. Какие же обстоятельства имеют значение?

Суд может даже без согласия собственника вынудить его продать свою долю, но лишь при наличии конкретных обстоятельств:

  1. Доля собственника незначительна. К примеру, она составляет 1:15 в общем имуществе.

  2. Долю нельзя выделить в натуре, то есть не получится физически выделить часть объекта недвижимости.

  3. У собственника доли нет реального интереса в ее использовании, в частности, у него есть другая квартира.

Важно, чтобы имели место сразу эти три обстоятельства. Если у владельца небольшой доли нет другой собственности, вряд ли суд лишит его даже маленькой части.

Однако суду важны и другие обстоятельства. Например, он учитывает, зачем человек купил маленькую долю, если знал, что такая часть не дает ему возможности проживать в квартире совместно с другими. Немаловажно и то, участвует ли владелец доли, которую вы хотите выкупить, в оплате коммунальных платежей.

Ясно, что суд учитывает ряд факторов и обстоятельств, рассматривая их в отдельности и вместе. В судебной практике был случай, когда состоялся принудительный выкуп ⅓ доли в квартире (это была отдельная комната), потому что её владелец там не жил, а только хранил вещи, и был охарактеризован как недобросовестный ответчик.

Для проведения сделки составляется иск в суд, в котором прописывается: суть иска, паспортные данные обеих сторон, данные о досудебном решении спорной ситуации, число и подпись. Если по итогу процесса суд найдет достойные основания для проведения такой сделки, то истец получит долю, а ответчик деньги за нее.

Кстати, обратиться в суд можно и тогда, когда собственник желает продать свою долю, но за очень большие деньги. Если суд посчитает разумным, то установит другую цену, за которую вы и выкупите долю в квартире.

Выкуп долей квартир – процедура непростая, имеет много тонкостей и нюансов, в результате чего может затянуться на годы. Чтобы избавиться от стрессовых ситуаций и решить все сложные вопросы в этом деле, проще проконсультироваться со специалистами по сделкам с недвижимостью. Профессионалы помогут вам выкупить долю без лишних проблем и переплат.

И только после того, как вся квартира будет выкуплена полностью, можно приступать к организации уютного пространства – ремонту и перепланировке. Для экономии своего времени и моральных сил лучшим решением станет обращение в компанию за услугой комплексного ремонта.

Команда мастеров возьмет на себя все обязательства по строительным работам: от консультации по перепланировке до закупки стройматериалов. Все время ремонта вы сможете заниматься своими делами, а компания побеспокоит вас только один раз и по приятному поводу: сообщит, что можно въезжать в обновленную квартиру.

: 25.11.2019 Дмитрий Дмитров

Источник: https://sdelano.ru/stati/vykup-doley-kvartir/

Вс объяснил, как принудить собственника доли в квартире продать ее

Выкуп доли квартиры

Одни из самых сложных гражданских споров в наших судах – споры собственников долей в одной квартире. Сколько в нашей стране таких владельцев долей в квартирах, точно не подсчитано, но известно, что счет их идет на сотни тысяч и постоянно растет.

Происходит этот рост чаще всего из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры просто дарят.

В итоге у одной квартиры оказывается несколько хозяев, причем нередко совершенно посторонних друг другу людей. Кто-то из них в такой квартире живет, а у кого-то такая доля, что на ней и не поселишься.

Редко кому из таких совладельцев удается договориться полюбовно, продать долю, на которой нельзя жить тому, кто уже обитает в квартире.

Поэтому разъяснения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ о том, при каких условиях владелец большей части квартиры может принудительно выкупить у других собственников их незначительную долю, может помочь очень многим гражданам.

Верховный суд разъяснил порядок оплаты кредитов во время пандемии

Наша история началась в обычной городской квартире, где проживали супруги и их маленькая дочь. Эта трехкомнатная квартира была в свое время приватизирована поровну на мужчину и его мать. Позже мать свою долю продала. Сыну с женой и ребенком осталась половина трешки. Но фактически они занимали две изолированные комнаты.

Другая же половина квартиры оказалась в собственности некого гражданина, который эту половину купил. Жить в квартире он не планировал и через договоры дарения продал свою часть “по кусочкам” трем разным гражданам.Как только живущей в квартире семье стало известно про этот “подарок”, они стали просить новых соседей продать им свои метры.

Но договориться о цене не вышло.

Тогда семья пошла в районный суд с иском, в котором попросили признать доли новых сособственников незначительными, прекратить их право собственности, выплатить им рыночную стоимость долей.

В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск.

В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.

При этом ответчики в ней не зарегистрированы, живут в другом месте, и у них есть другая жилплощадь в собственности. И всего перечисленного достаточно для того, чтобы удовлетворить требования семьи с ребенком.

Тогда новые собственники попытались оспорить решение горсуда. В Верховном суде РФ. Там они настаивали: квартира им нужна, а стоимость доли, представленная оценщиком, была занижена. Правда, о назначении экспертизы почему-то не просили.

Верховный суд разрешил арест имущества в период пандемии

Но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ встала на сторону апелляции, посчитав ее позицию правильной. ВС напомнил о статье 252 Гражданского кодекса, где разъясняется, когда можно заставить собственника незначительной доли продать ее по рыночной стоимости, без его согласия.

Но какую долю назвать незначительной? Ту, которую в реальности нельзя выделить. И еще – если собственник не заинтересован в использовании общего имущества.

Нужна собственнику его доля или нет, решается в каждом конкретном случае отдельно, сказала Судебная коллегия по гражданским делам.

Но во внимание принимаются возраст человека, о котором идет речь, его состояние здоровья, профессия, наличие у него детей и много других обстоятельств.

Если долю квартиры нельзя сделать отдельным помещением, она считается незначительной

Верховный суд объяснил, как выглядит отсутствие интереса в использовании жилья у собственника небольшой доли. Это информация о наличии у него другой недвижимости (подтверждается выпиской из ЕГРН). Нужны и данные, что в спорной квартире владелец доли никогда не жил.

Надо предоставить суду документы, что главные собственники полностью несут расходы по содержанию квартиры. Имеет значение и степень родства.Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения.

Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля “лишнего” соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.

Росреестр предлагает упростить получение прав собственности

В этом году появился закон, о котором собственникам долей следует знать. Речь о микродолях. Доля в квартире, согласно этому закону, теперь может быть реализована только в том случае, если ее метраж соответствует установленной норме. Раньше можно было продать даже полметра, теперь это запрещено.

Возможность проведения сделок с микродолями родила массу мошеннических схем. Пришлось разрабатывать специальный закон.

По нему доля в общей собственности на квартиру может быть образована и отчуждена, только если ее итоговый размер позволит владельцу вселиться в помещение и проживать в нем.

Если доля меньше этой нормы – сделку продажи провести не получится. Значение нормы устанавливается отдельно властями каждого региона РФ.

Источник: https://rg.ru/2020/05/11/vs-obiasnil-kak-prinudit-sobstvennika-doli-v-kvartire-prodat-ee.html

Срочный выкуп квартиры за 1 день

Выкуп доли квартиры

По самым дорогим ценам на рынке

Оставьте ваш телефон и
узнайте цену за 3 минуты

Под обремением

Залоговую недвижимость

В ипотеке

Без доступа в квартиру

С прописанными несовершеннолетними

Если другие собственники против продажи

Мы занимаемся выкупом квартир и долей в Москве и области уже 20 лет. За это время мы наработали достаточный опыт и занимаемся выкупом любой недвижимости по цене до 90% от рыночной стоимости, в том числе проблемных объектов.

Максимальная
цена

Выкупаем по самой
дорогой цене на рынке

Ускоренное
оформление

Максимально быстрое
оформление в Росреестре

20 лет
на рынке

рассмотрение
заявки за 1 час

выезд специалиста
для оценки бесплатно

оценка цены до 95%
от рыночной стоимости

полное юридическое
сопровождение сделки

Контакт

Оставьте заявку или позвоните нам

Оценка

Наш специалист выезжает к вам и согласовывает цену

Экспертиза

Проверка юридической чистоты объекта

Получение денег

Выплата оставшейся суммы из банковской ячейки

Договор

Оформление и регистрация купли-продажи

Задаток

Передача задатка и внесение в банк суммы залога

Контакт

Оставьте заявку или позвоните нам

Оценка

Наш специалист выезжает к вам и согласовывает цену

Экспертиза

Проверка юридической чистоты объекта

Задаток

Передача задатка и внесение в банк суммы залога

Договор

Оформление и регистрация купли-продажи

Получение денег

Выплата оставшейся суммы из банковской ячейки

Заявка на оценку недвижимости

В среднем от 7 до 10 дней. Вы получите деньги сразу после того, как сделка пройдет регистрацию.

Все сделки мы проводим через банковскую ячейку, к которой у нас нет доступа. Банк выбираете вы.

Вместе с вами, мы закладываем в нее всю сумму и ждем оформления сделки.

Банк предоставит вам доступ к ячейке, сразу после того, как вы покажете документ о том, что право собственности переоформлено. Это можно сделать в тот же день, когда вам выдадут бумагу в МФЦ.

В этом случае банк является гарантом сохранности денег и исключает мошенничество с любой стороны.

В зависимости от различных факторов, таких как величина доли, противодействие жильцов, наличие несовершеннолетних и т.д. мы предлагаем от 60 до 90% от рыночной стоимости жилья.

Позвоните нам, и мы сразу озвучим вам ориентировочную стоимость.

Если вас устроила предложенная цена, мы начинаем проверку юридической чистоты недвижимости, на это уходит 1-2 рабочих дня.

После этого вы выбираете банк, в который мы вместе закладываем в ячейку деньги, заключаем договор купли-продажи и подаем его на регистрацию в МФЦ.

Сразу после того как зарегистрируют сделку, вы получаете справку об этом и можете идти в банк, получать деньги.

Да, мы выкупаем в том числе и такие объекты недвижимости.

Да, но в этом случае, сначала нужно получить согласие органов опеки и попечительства на продажу. Мы можем помочь в его получении.

  • Array( [ID] => 459 [~ID] => 459 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением [~NAME] => Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 636 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 636 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2171 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2171 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh [~CODE] => vselenie-i-vyselenie-prozhivayushchikh [EXTERNAL_ID] => 459 [~EXTERNAL_ID] => 459 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Вселение и выселение проживающих, порядок пользования жилым помещением
  • Array( [ID] => 454 [~ID] => 454 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Сопровождение сделок с недвижимостью [~NAME] => Сопровождение сделок с недвижимостью [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 627 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 627 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2156 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 2156 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu [~CODE] => soprovozhdenie-sdelok-s-nedvizhimostyu [EXTERNAL_ID] => 454 [~EXTERNAL_ID] => 454 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Сопровождение сделок с недвижимостью
  • Array( [ID] => 411 [~ID] => 411 [IBLOCK_ID] => 5 [~IBLOCK_ID] => 5 [NAME] => Адвокат по недвижимости [~NAME] => Адвокат по недвижимости [DATE_ACTIVE_FROM] => [~DATE_ACTIVE_FROM] => [DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/advokat-po-nedvizhimosti/ [~DETAIL_PAGE_URL] => /uslugi/fizicheskim-licam/advokat-po-nedvizhimosti/ [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 541 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE] => 541 [PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 1802 [~PROPERTY_PICTURE_SVG_VALUE_ID] => 1802 [LANG_DIR] => / [~LANG_DIR] => / [CODE] => advokat-po-nedvizhimosti [~CODE] => advokat-po-nedvizhimosti [EXTERNAL_ID] => 411 [~EXTERNAL_ID] => 411 [IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [~IBLOCK_SECTION_ID] => 1 [IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [~IBLOCK_TYPE_ID] => uslugi [IBLOCK_CODE] => uslugi [~IBLOCK_CODE] => uslugi [IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [~IBLOCK_EXTERNAL_ID] => [LID] => s1 [~LID] => s1) Адвокат по недвижимости

Источник: https://vashadvokat-msk.ru/uslugi/fizicheskim-licam/srochnyy-vykup-kvartir-i-doley/

Как выкупить долю жилой площади?

Выкуп доли квартиры

Учитывая, что большая часть объектов жилой недвижимости в России находится в долевой собственности, выкуп доли в квартире – это весьма популярная сделка. Стоит отметить, что продажа части жилого помещения кардинально отличается от аналогичной сделки с целым объектом недвижимости.

Если вы проживаете в одной квартире с родственниками, или совершенно посторонними людьми, рано или поздно возникает конфликт сторон. Если невозможно урегулировать ситуацию мирным путём, один из собственников вправе продать свою часть недвижимости и на вырученные средства приобрести другое жильё. Расскажем, как происходят такие сделки на практике.

Общие положения

Выкуп доли в квартире происходит по обоюдному согласию собственников. Обратите внимание, что действующим законодательством предусмотрено преимущественное право выкупа.

Если вы решили продать свою часть жилплощади, то обязаны сначала сделать предложение другим совладельцам недвижимости. Если другие собственники не желают выкупать причитающуюся вам по закону долю, можете смело давать объявления о продаже в печатных изданиях и интернете.

Стоит отметить, что некоторые агентства недвижимости практикуют срочный выкуп долей в квартире, поэтому, если хотите быстро разрешить возникшую ситуацию, обратитесь к риелторам.

Нельзя выкупать, равно, как и продавать доли в коммунальных квартирах, находящихся в ведении муниципалитета. Здесь жильцы не считаются полноправными собственниками, поэтому не имеют права распоряжаться недвижимостью. Для осуществления сделки нужно приватизировать свою часть жилплощади.

Не рекомендуется выкупать долю посредством договора дарения. Такие схемы обычно практикуются у родственников.

Для тех кто не знает, нужно уточнить, что договор дарения помогает близким родственникам избежать уплаты налога.

 В такой ситуации, один из совладельцев, якобы безвозмездно передаёт свою часть недвижимости в дар другому. Финансовый вопрос решается между сторонами в индивидуальном порядке.

Такая сделка не является законной. Если доказать корыстный интерес сторон, сделка будет аннулирована через суд. В результате недвижимость вернётся законному владельцу, а покупатель останется без денег и жилья. Судебная практика уже имела такие прецеденты.

Теперь рассмотрим, как происходит выкуп доли на конкретных примерах.

Сделка между родственниками

Выкуп доли у родственника происходит по следующему принципу. Здесь также действует преимущественное право, соответственно собственник, продающий свою долю, обязан сделать предложение о выкупе совладельцу недвижимости. Если родственник не желает выкупать часть недвижимости, он должен дать нотариально заверенный отказ.

Обратите внимание, что по закону продавец обязан известить других собственников о сделке заранее. Чтобы не возникло спорных ситуаций, лучше отправить письмо с уведомлением о вручении. На размышление о выкупе доли отводится 30 дней, по истечении указанного срока, продавец вправе искать других покупателей.

Дальнейшая сделка происходит по стандартному алгоритму купли-продажи недвижимости. Продавец получает деньги, покупатель приобретает право собственности. Обратите внимание, что без письменного отказа других собственников, Росреестр может отказать регистрировать сделку.

Чтобы выкупить долю у родственника потребуется такой пакет документов:

  1. Бумаги, подтверждающие законные права на часть жилплощади. Сюда входят документы, на основании которых человек имеет право распоряжаться недвижимым имуществом: договор дарения, свидетельство о вступлении в права наследника, купля-продажа.
  2. Справки, подтверждающие отсутствие обременений. Это выписка из ЕИРЦ (отсутствие задолженностей по коммунальным платежам), и ЕГРП – подтверждает, что часть жилплощади не обременена ипотекой или арестом.
  3. Техническая документация жилого помещения. Эти бумаги содержат технические характеристики доли квартиры, и подтверждают отсутствие незаконной перепланировки. Выдаётся БТИ.
  4. Выписка из домовой книги.
  5. Нотариальное согласие собственников на продажу части квартиры другому лицу.

Принудительный выкуп

В судебной практике встречаются случаи принудительного выкупа долей. Это происходит, если собственник хочет продать свою часть совладельцам, которые отказываются заключать сделку.

Кроме того, принудительный выкуп часто встречается у родственников, когда квартира переходит в долевую собственность большому количеству совладельцев. В этом случае выделенная часть недвижимости признаётся через суд незначительной, и её владелец вправе отказаться от неё в пользу других родственников, получив взамен денежную компенсацию.

Принудительный выкуп возможен при соблюдении трёх условий:

  • признание доли незначительной;
  • отсутствие интереса у собственника;
  • невозможность выделить долю в натуре.

Для осуществления процедуры составляется исковое заявление в суд. Бумага должна содержать следующие пункты:

  1. Паспортные данные истца и ответчика. В роли истца выступает продавец доли недвижимости, ответчик – лицо, которое должно выкупить часть квартиры.
  2. Суть искового требования. В нашем случае – признание части квартиры незначительной. Для этого нужны веские основания, подтверждённые документально. Например, невозможность совместного проживания (подкрепляется свидетельскими показаниями соседей) или невозможность получить свою долю в натуре – если в деле фигурирует однокомнатная квартира, на которую претендуют два и более совладельца.
  3. Информация о досудебном решении проблемы.
  4. Число подпись.

Каждое исковое заявление рассматривается в судебном порядке, если суд найдёт основания достойными, решение будет вынесено в пользу истца. Соответственно ответчик обретает права на спорную долю квартиры, компенсируя истцу фактическую стоимость квадратных метров.

Выкуп через суд

Такая схема практикуется в ситуациях диаметрально противоположных предыдущей. Здесь один из собственников хочет выкупить долю другого, а последний отказывается от заключения сделки.

В такой ситуации действует судебная практика принудительного выкупа. В частности, совладельцам нужно признать долю отказника незначительной и не представляющей интереса для последнего.

Для принятия решения в пользу истцов, суд учитывает следующие факторы:

  • собственник незначительной доли не состоит в кровном родстве с остальными совладельцами;
  • владелец не имеет интереса в объекте недвижимости. Например, хозяин части жилплощади не появляется там в течение долгого времени. В этом случае, владельцу отправляется письмо с просьбой продать долю другим совладельцам, после чего составляется исковое требование в суд;
  • собственник не оплачивает платежи за предоставляемые коммунальные услуги.

Срочный выкуп

Это обычная практика агентств недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги за имеющуюся долю недвижимости, риелторы предлагают срочный выкуп.

Такая схема выгодна в первую очередь агентству. Купив часть квартиры, риелторы получают преимущественное право на приобретение других долей. Не стоит говорить, что стоимость доли намного ниже целой квартиры. Таким образом, со временем агентство может выкупить всю жилплощадь по бросовой цене.

Преимуществом срочного выкупа долей, является полное сопровождение сделки сотрудниками агентства, что позволяет избежать бумажной волокиты.

Как видите, выкуп доли в квартире — это технически сложная процедура, которая требует строго следовать букве закона.

Источник: https://yuristznaet.ru/kvartira/vykup-doli-v-kvartire.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.